社長（役員）が同族会社へ「時価より高い価格」で賃貸用不動産を売却したらどうなる？

社長（役員）個人が、同族会社に賃貸用建物を売却する場合に、時価を下回る価格で譲渡したときの課税関係をこちらで書きました。

では逆に、時価より高い価格で売却したケースではどうなるでしょう？

この記事では、役員が個人所有する賃貸用建物を、同族会社へ時価より高い価格で譲渡したときのケースを解説します。

役員と同族会社の取引は厳しくみられる

賃貸用建物を売却する場合、それが完全なる第三者であれば、そこで決まった売買価格に対して税務上の問題が発生することはありません。

これに対し、役員と同族会社の売買では、市場価格では付かないような価格を設定することもできます。

このようなことを許すと、同族会社との取引を利用して、利益調整をいくらでもできてしまい、課税の公平性が失われてしまいます。

不動産は高額のため、

そのため、同族会社と役員との売買取引には、税務当局の厳しい目が向けられます。

役員から同族法人への賃貸用建物の売却価格は「時価」

役員から同族会社への賃貸用建物の売却価格は、「時価」が基本となります。

建物の時価として使われるのは、「建物の未償却残高」です。

建物の未償却残高とは、減価償却がまだされてない部分のことをいいます。

個人の場合の建物の減価償却は、強制償却かつ法律で償却期間も決められています。

つまり、国が指定した会計処理に従っての建物の残存価格（未償却部分）、それこそが時価であるという考えです。

※ただし、簿価が１円、固定資産税評価額以下、または圧縮記帳で取得した建物のときは、注意が必要です。

この時価に対し、譲渡価格が安くても高くてもペナルティがあります。

低額譲渡した場合の記事は、こちらをご覧ください↓

役員が同族会社に賃貸用建物を「低額」で譲渡（売却）したらどうなるかを解説

では、譲渡価格が高いときはどうなるでしょう？

役員が同族会社へ時価より高い価格で売却した時の法人と個人の課税関係

役員が同族会社へ、時価よりも高い価格で売却したときは、個人と法人で、それぞれ次のようになります。

a.法人

役員から時価で法人に譲渡されたものとして扱われます。

したがって、時価が法人の建物取得価格になります。

時価を超える部分は、譲渡した役員への「役員報酬」となります。

役員報酬を損金にするには、「定期同額給与」の要件を満たさなくてはいけません。

しかし、役員報酬とみなされた部分（時価を超えた部分）は、その要件を満たさないため、損金不算入になります。

【完全ガイド】最適な社長の役員報酬額の決め方

ちなみに、譲渡した人が同族会社の役員以外の場合は、寄付金となり、一定額を超えた部分が損金不算入になります。

b.役員個人

法人へ時価で譲渡したものとして扱われます。

取得価格と時価との差額は、譲渡所得で分離課税になります。

時価を超える部分は、「役員報酬」として扱われます。

役員報酬部分は、給与所得で総合課税になります。

社長が同族会社へ賃貸用建物を時価を超える金額で売却した場合のシミュレーション

社長が2017年10月1日に取得した賃貸用建物を、2023年3月1日に同族会社へ、時価を超える金額で売却した場合のシミュレーションをしてみます。

＜条件＞

• 賃貸用建物の時価：3,000万円
• 法人への売却価格：4,000万円
• 社長の賃貸用建物の取得価格：1,500万円

a.法人側

賃貸用建物を時価3,000万円で取得したものとされます。

時価と購入価格の差額1,000万円は、役員報酬として扱われます。

・4,000万円－3,000万円＝1,000万円

b.社長側（個人）

①所有期間

2017年10月1日から2023年1月1日→5年3か月

所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えているので、長期譲渡所得になり、税率は20.315％となります。

②課税金額（譲渡所得部分）

時価と取得価格の部分1,500万円が長期譲渡所得（分離課税）になり、税額は304万7,250円となります。

・15,00万円×20.315％＝304万7,250円

③課税金額（給与所得）

時価と実際の売却価格との差額1,000万円が給与所得（総合課税）となり、他の所得と合算されて税率が決まります。

役員と同族会社の取引は株主総会の承認が必要

会社が役員から個人所有の賃貸用建物を購入するときは、「自己取引」に該当し、株主総会の決議が必要になります。

一　取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。

二　取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

三　株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。

会社法356条

これは、株主の利益を守るためで、たとえ一人会社や家族経営の会社であっても、必要な手続きになります。

株主総会を開催した体にするお手盛り行為は、税務調査で指摘されると、法的根拠を失い、その行為自体が無かったものとして扱われる可能性があります。

たとえばこんなふうに↓

お手盛りの株式総会の決議が原因となり役員報酬を「過大」と否認された事例

法律で定められた手続きは、きちんと守りましょう。

まとめ

社長が同族会社へ不動産建物を高額で売却し、自分の収入を増やそうと思っても、結局は課税されてしまいます。

それも個人と法人で、いわゆる往復ビンタです。

これなら最初から、適正時価で譲渡した方が良かったということになります。

適正時価で譲渡して、余計な税金を支払わないようにしましょう。