土地の所有者が節税のため、自身または親族が設立した同族会社を賃貸用建物の所有者にすることがあります。
いわゆる「所有型法人」のことです。
この場合の相続税の課税価格がいくらになるか、シミュレーションをしてみます。
土地オーナーが同族会社に土地を貸したときの評価方法
土地の所有者が、同族会社に土地を貸し、その上に同族会社が所有する賃貸用建物を建てるケースがあります。
その場合の土地の評価は、条件付きですが、次のようになります。
土地所有者
- 土地→貸宅地として自用地価格の80％評価
- 小規模宅地等の特例→貸付事業用宅地等
同族法人
- 借地権→自用地価格の20％を借地権として資産計上
ただし、土地オーナーと同族法人の土地の貸し借りをする場合、そこには借地権が発生します。
相続税対策なら「土地の無償返還に関する届け出書」方式
借地権は借主を保護する強力な権利のため、一度土地を貸すと半永久的に返ってきません。
したがって、貸主は借地権に相当するお金を借主から受け取ることが一般的です。※権利金を授受する慣行がある地域の場合
その権利金の支払いが、土地オーナーから同族会社へない場合、土地オーナーから同族会社へ借地権相当額の贈与があったとされてしまいます。
これを借地権認定課税といいます。
認定課税をされなために採るべき方法は、主に下記の2つです。
- その土地の価額からみて、相当の地代を支払う場合
- 「土地の無償返還に関する届出書」提出している場合
※これ以外にも権利金を支払うという方法もありますが、それは認定課税と同じことなので、ここでは省きます。
※「土地の無償返還に関する届け出書」方式の場合、借地権の設定等の契約書に、将来借地人がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、「土地の無償返還に関する届け出書」を貸主と借主の連名で、遅滞なく貸主の所轄税務署に提出することが必要です。
1．相当の地代方式
相当の地代とは、更地価格の6％程度のことをいいます。
相当の地代を支払う場合、同族法人から土地オーナーへ地代が入ってしまうため、土地オーナーの相続財産が増えてしまうという問題が発生します。
2．土地の無償返還に関する届け出書方式
もう一つは、「土地の無償返還に関する届け出書」を提出する方法です。
「土地の無償返還に関する届け出書」とは、将来、借主が土地を無償で返還することを約束する書面で、この届け出を税務署に提出することで、権利金の認定課税を避けられます。
「土地の無償返還に関する届け出書」方式を選んだ場合、同族法人から支払われる土地オーナーへの地代が、相当の地代に満たなくても、借地権の認定課税の問題は生じません。
簡単にいえば、相当の地代と実際に支払っている地代に差額がある場合、その差額について「地代の認定課税」はされますが、同額を損金に計上できるので、利益は発生しないことになります。
たとえば、相当の地代が500万円、実際の地代が300万円だった場合、その差額、200万円について、地代の認定課税がされます。
・500万円－300万円＝200万円
しかし、認定課税された200万円は、支払地代として下記のように、受贈益と相殺されますので、プラマイ0で課税がはされないということです。
| 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 |
| 支払地代 | 200万円 | 受贈益 | 200万円 |
不動産オナー側も、「相当の地代」に満たない地代を受取っても、その差額について、認定課税されることはありません。
下記記事もご参考にしてください↓
したがって、「土地の無償返還に関する届け出書」方式にすれば、地代収入で土地オーナーの資産が増えることを抑制できます。
使用貸借は相続税対策にならない
「土地の無償返還に関する届け出書」方式でも、気をつけなくてはいけないのが「使用貸借」にならないようにしなくてはいけないことです。
使用貸借とは、「無償の貸し借り」のことで、「土地の無償返還に関する届け出書」を提出すれば、使用貸借でも借地権に認定課税はされません。
しかし、使用貸借の場合は、相続時の土地の評価は「自用地」となり、減額はされなくなります。
そのため、「土地の無償返還に関する届け出書」を提出した場合でも、土地の貸借が「使用貸借」のときは、相続税対策にはなりません。
さらに、後述しますが、小規模宅等の特例も受けられなくなる可能性もあります。
ちなみに、地代が「固定資産税＋都市計画税」程度であっても、使用貸借とみなされますので、この点は注意しましょう。
使用貸借とみなされないためには、地代を「固定資産税＋都市計画税の2倍～3倍」にしておく必要があります。
土地の評価は「貸宅地」
まとめると、相続税対策になるのは、
- 有償の賃貸借契約を同族法人と交わす
- 「土地の無償返還に関する届け出書」を提出して認定課税されないようにする
- 地代は「使用貸借」とみなされない金額する（固定資産税＋都市計画税の2～3倍以上に設定）
になります。
これにより、同族法人に貸した土地の評価は「貸宅地」になります。
その結果、自用地価格の80％で評価されます。
・貸宅地＝自用地価格×80％
・（「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価）
同族法人に残り20％を計上
ただし、土地の借主が同族会社となる場合、自用地価格の20％を同族会社の純資産価格に計上しなくてはいけません。
これは、個人と法人を通じ100％の土地評価をすることが、課税の公平上適正と考えられているためです。
※一応付け加えておきますと、「土地の無償返還の届け出書」を提出することで、「賃貸借契約」でも「使用貸借契約」でも、借地権の評価は0評価となります。
これは、将来土地を無償で返還を約束することで、貸主も借主も、借地権に財産価値がないことを認識しているためです。
ただしそれでは、同族法人を作って課税逃れが出てきしまうため、上記のような評価方法になると思われます。
小規模宅地等の特例
不動産貸付事業に利用している土地は
- 被相続人が貸付事業に使っていた宅地
- 被相続人と生計一にする親族が貸付事業に使っている宅地
のうち、いずれかに該当する宅地を、被相続人の親族が、相続または遺贈で取得したものは、「貸付事業用宅地等」に該当します。
この記事のケースでいえば、土地オーナーが所有する土地を同族会社に貸しているため、被相続人が貸付事業に使っている宅地となります。
この場合、被相続人から宅地を相続した親族が、相続税の申告期限まで
- その宅地で被相続人が営んでいた貸付事業を引き継ぎ
- なおかつ、相続税の申告期限まで、引き続き、その宅地を所有していること
を満たせば、「貸付事業用宅地等」に該当することになります。
ただし、相続開始3年以内に貸付事業を開始したものは対象外です。
詳しくは下記記事をご覧ください↓
なお、貸付事業とあるように、貸付事業用宅地等に該当するのは、事業で貸付に使われている宅地であるため、地代が土地の維持費程度の固定資産税＋都市計画税くらいだと、使用貸借とみなされ、貸付事業用宅地には該当しなくなります。
したがって、使用貸借とみなされないように、地代を「固定資産税＋都市計画税の2～3倍以上」に設定しておく必要があります。
土地オーナーが同族会社に土地を貸した場合の相続税課税額をシミュレーション
土地オーナーである父が、子供が経営する同族会社（子供が100％出資）土地を貸し、その土地の上で同族会社が賃貸用建物を建て、家賃収入を得ています。
その賃貸借契約については、「土地の無償返還に関する届け出書」を提出しています。
この場合の相続税課税額をシミュレーションしてみます。
条件は以下の通りです。
- 土地の自用地価格:1億円
- 土地の面積：400㎡
- 建物の所有者：同族会社（子供が100％出資）
- 賃貸用建物：1億円
- 建物の固定資産税評価額：5,000万円（同族会社が銀行から借りて、1億円の賃貸用建物を建てたと仮定）
- 借地権割合：70％
- 借家権割合：30％
- 賃貸割合：100％
- 現金：1億円
土地の評価（貸宅地）
・1億円×80％＝8,000万円
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
・8,000万円×（200㎡÷400㎡）×50％＝2,000万円
同族会社の株価
同族会社は子供の所有なので、父は株を所有していません。
そのため0円です。
課税価格
・8,000万円－2,000万円＝6,000万円
シミュレーション結果
父が所有している土地は、同族会社に貸すことで「貸宅地」になり、自用地価格の80％の評価となります。
さらに、小規模宅地等の特例で2,000万円減額され、土地の評価を4割減の6,000万円に圧縮できます。
なお、土地の自用地価格の20％分は、この所有する同族会社に計上されますが、父は株を所有してないため、父の相続財産への影響はありません。
さらに、建物（建物を建てる借入れの負担も）も同族会社が所有しているため、父の相続税には関係ありません。
同族会社が「誰の所有か」が重要になる
土地オーナーが同族会社へ土地を有償で貸す場合（土地の無償返還方式）、オーナー個人は「貸宅地」として減額できますが、同族会社に20％分の資産が計上されてしまいます。
このとき重要なのが、誰が同族会社の株主か？です。
持ち株比率が何％にもよりますが、土地オーナーが同族会社の大株主である場合、自用地価格の20％が資産計上されるこよにより、同族会社の株価が高くなります。
そのため、相続税を減らす効果は限定的となります。
株価を下げる方法はこちらの記事をご覧ください↓
自社株の価格を計算する方法はこちらの記事をご覧ください↓
一方で、同族会社の所有者（大株主）が子供の場合、子供の会社に自用地価格の20％が計上されるため、父の相続で父の相続財産が増えることはありません。
そのため、同族会社の所有者が誰か？は、相続税対策を考える上で重要です。
「貸家建付地」の評価減を受けるなら
もし、土地オーナー個人のみで土地の評価減を受けたいなら、同族会社から父へ、賃貸用建物を譲渡します。
そうすれば、
- 土地の所有者→父
- 賃貸用建物の所有者→父
となり、父の相続が起こった場合、土地の評価は「貸家建付地」となって、約20％の減額を受けられます。
このとき、父は同族会社の株式を持っていませんので、純粋に土地オーナー個人で20％の評価減となります。
ポイントは、土地所有者と賃貸用建物の所有者が同じ人になることです。
土地所有者と賃貸用建物の所有者が同じ場合、土地の評価は「貸家建付地」となります。
さらに、建物を同族会社から買い取る際、父のお金の一部が賃貸用建物に変わります。
その結果、建物も評価減を受けられることになり、さらなる相続財産の圧縮を行うことができます。
土地と賃貸用建物の所有者が親のときの相続税の課税額をシミュレーションはこちら↓
認知症対策も考えるなら一括転貸型法人を活用する
親が高齢である場合、「認知症」対策もセットで考えるべきです。
相続税対策になるからと、安易に賃貸用建物を親名義にしてしまうと、万が一、親が認知症になると、不動産賃貸経営を行う上で非常に面倒になります。
たとえば、認知症になると、本人名義の預貯金の出入りは簡単ではなくなり、経営に必要な契約もできなくなります。
認知症対策には
- 後見成年制度の利用
- 家族信託の利用
- 不動産管理会社の利用
があります。
このうち、一括転貸型の不動産管理会社を活用すれば、土地の評価は「貸家建付地」となり、それと同時に、不動産の賃貸管理を一括転貸型法人に任せられるという認知症対策を行えます。
ちなみに、一括転貸型法人を利用すれば、「貸家建付地」の評価を確実にすることもできます。
2025年には、65歳以上の5人に1人が認知症になるといわれています（2012年は7人に1人）。
高齢になるほど、認知症発症のリスクは高まります。
不動産は、相続税だけでなく、認知症対策にも目を向けましょう。
一括転貸型法人の詳しい解説はこちらの記事をご覧ください↓
まとめ
不動産オーナーが同族会社に土地を貸して、その上に同族会社所有の賃貸用建物を建てる場合、土地の評価は「貸宅地」となります。
ただし、同族会社側で個人で受けた評価減分を資産計上しなくてはいけないので、誰が所有者の同族会社にするかは重要です。
また、土地オーナーと同族会社の土地貸借で、借地権の認定課税されないように対応しておくことも大切になります。
いろいろ考えることがあって大変ですが、ベストにな結果になるよう、しっかりシミュレーションをしておきましょう。
この記事がお役に立てれば幸いです。
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