親が所有する土地に、子供が土地を無償で借りて賃貸用建物を建てた場合、どれくらい相続税の節税効果を得られるでしょうか？
この記事では、親が所有する土地に、使用貸借で土地を借りた子供が賃貸用建物を建てた場合の相続税の課税価格をシミュレーションします。
相続税の節税効果は小さい
親が所有する土地に、子供が賃貸用建物を建てる場合、その土地について子供は、買取るか借りるかしなくてはいけません。
借りる場合は、有償か無償か、有償なら地代をいくらにするかの問題がありますが、親子間で土地の貸し借りをするケースでは、無償か、固定資産税程度の地代で済ますことがほとんどです。
これを「使用貸借」といいます。※有償であっても、固定資産税＋都市計画税程度の地代なら使用貸借とみなされることに注意。
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。
民法 第593条
子供に無償で土地を貸す使用貸借契約の場合、借地権も借家権も発生せず、借地権相当額の贈与税が課税されることもありません。
そのため、相続時の土地の評価は
- 土地→自用地
- 小規模宅地等の特例→子が親と生計一の場合は適用あり
となります。
賃貸用建物は子供が所有しているため、建物分で親の相続財産を減らす効果はありません。
したがって、相続税の観点からみると、節税効果は小さいといえます。
土地の評価は「自用地」
個人間の土地の貸借で、その契約が次のうちどちらかの場合、その土地の使用権は「0円」で扱われます。
- 無償
- その土地の公租課税程度の賃料
したがって、土地の貸し借りが行われた時点では、借主へ借地権（権利金相当額）の贈与税が課せられることはありません。
その反面、土地の使用権が0円となるため、相続時の土地の評価は「自用地」となります。
自用地とは、自分の土地に自宅を建てる場合の土地のことをいい、利用を制限する権利が付着していませんので、土地の評価減はありません。
そのため、子と使用貸借で貸している場合、相続税を引き下げる効果もないことになります。
自用地の価格は、路線価を使って求めます。
路線価の求め方は下記記事をご覧ください↓
小規模宅地等の特例は、親と生計一なら「貸付事業用宅地等」
親（被相続人）が土地所有者で、その子供が不動産賃貸事業をその宅地で営んでいる場合、次の2つの要件のうちどちらかに当てはまる場合は、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に該当します。
- その子供が、相続開始から申告期限の間まで、その宅地かかわる被相続人の不動産賃貸業とその宅地を引き継ぎ、なおかつ申告期限まで、その宅地を貸付の用に供している。
- 被相続人と生計を一にする親族であって、相続人開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、なおかつ、相続開始時から申告期限まで、引き続きその宅地を自己の不動産賃貸業の用に供している。
この記事のケースの場合、親は土地を使用貸借で子供に貸しているため、不動産事業に供している宅地にはなりません。
一方で、子供は被相続人（親）の土地の上で、不動産賃貸事業を営んでいるため、（2）の被相続人と生計一要件に該当すれば、「貸付事業用宅地等」を受けられるというわけです。
貸付事業用宅地等に該当すると、200㎡まで50％の減額を受けられます。
逆にいえば、被相続人（親）と、賃貸事業を営む子供が生計一でなければ、このケースでは貸付事業用宅地等は受けられません。
貸付事業用宅地等の詳しい解説はこちらの記事をご覧ください↓
土地所有者（親）、賃貸用建物の所有者（子）の相続税課税価格をシミュレーション
土地の所有者である父から、子供が土地を無償で借りています。
その土地の上に賃貸用建物（子供所有）を建て、子供が不動産賃貸業を営んでると仮定します。
- 土地の自用地価格:1億円
- 土地の面積：400㎡
- 土地の所有者：父
- 賃貸用建物：1億円
- 建物の所有者：子供（父と生計一にする親族）
- 建物の固定資産税評価額：5,000万円（子供が銀行から借りて、1億円の賃貸用建物を建てたと仮定）
- 借地権割合：70％
- 借家権割合：30％
- 賃貸割合：100％
- 現金：1億円
土地の評価額（自用地価格）
自用地の評価となるため1億円
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
貸付事業用宅地等に該当し、200㎡まで50％の2,500万円の減額が受けられます。
・1億円×（200㎡÷400㎡）×50％＝2,500万円
課税価格
・1億円－2,500万円＝7,500万円
シミュレーション結果
更地のままなら相続税の課税価格は2億円ですが、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を受けられるため、2,500万円減額することができます。
その結果、相続税の課税価格を1億7,500万円に下げられます。
ただし、生計一要件に該当することが要件となることに注意しましょう。
賃貸用建物は、子供が借入れをして子供名義で建てているので、父の相続財産とは関係がありません。
子供に建物を贈与したときは注意
元々は土地と賃貸用建物は親が所有していて、その後、子供に建物を贈与することがあります。
このとき気をつけなくてはいけないのが、建物の「贈与時」と、親の「相続発生時」の、建物の「賃借人が変わっている」場合です。
端的にいえば、贈与時と相続発生時で賃借人が別の人だと、土地の評価減（貸家建付地）を受けられなくなるからです。
親子間で土地の貸し借りが使用貸借だと、借地権は発生しないことは先述した通りです。
賃貸用建物を子供に贈与後、土地を使用貸借で利用している状態だと、借地権は発生しません。
まずここがポイントです。
そこで、子供への建物の贈与です。
贈与前の状態は、
- 土地所有者→親
- 賃貸用建物→親
となります。
土地所有者とその上に立つ賃貸用建物の所有者が同じ場合、その土地の評価は「貸家建付地」となります。
このとき、土地が貸家建付地の評価を受けられるのは、親が貸している建物の賃借人に借家権があるためで、それにより敷地の利用が制限されるからです。
この敷地利用権は、建物の所有者が変わっても、引き続き賃借人の権利として守られます。
しかし、これは親と建物の賃貸契約をしている貸借人に限った話です。
つまり、親から子供へ建物を贈与したとしても、親の代から同じ賃借人であれば、その借地人が借家権を持っているため、土地の評価は変わらず「貸家建付地」となるということです。
一方で、建物を子供へ贈与後に、賃借人が変わった場合は、使用貸借上の土地のため、土地の評価は自用地価格となってしまいます。
詳しくはこちらの記事をご覧ください↓
とはいえ、第三者の賃借人をずっと固定しておくことはできません。
そこで利用するのが「一括転貸型法人」です。
転貸型法人を使うことで、土地の評価を貸家建付地のままにしておけます。
そのロジックは、下記記事をご覧ください↓
相続税・所得税対策
親子間で土地を使用貸借で利用する場合、借地権は発生せず、子は資金の負担を少なくして不動産賃貸事業を営めます。
親にも家賃収入は入ってきませんので、相続財産の抑制と、子への所得分散を行えます。
子供は、家賃収入で後々に相続税への支払いへ備えられます。
ただし、相続時はそれがデメリットに反転し、土地の評価減を受けることはできなくなります。
そのため、相続時の評価減より、生存中の所得税（家族単位）のメリットを受ける方が大きい場合は、この方式を使った方がいいでしょう。
反対に、、所得税の税率より、土地の評価減を受けた方が節税効果が高い場合は、子供から親へ建物を譲渡することも考えます。
そうすれば、土地は「貸家建付地」の評価になります。
土地と賃貸用建物の所有者が親のときのシミュレーションはこちらの記事をご覧ください↓
仮に、親が子供から建物を買い取れば、現金が賃貸建物になるため、相続財産を圧縮できます。
それ以外にも、子供が同族会社を設立し、その法人へ建物を譲渡する方法もあります。
いわゆる所有型法人の利用です。
そうすれば、土地の評価は「貸宅地」になり、自用地価格の80％の評価になります。
ただし、所有型法人の側で、残り20％を借地権として資産計上しなくてはいけ。なくなることは注意点です。
また、借地権の認定課税されないように、「土地に関する無償返還の届け出書」も必要になります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください↓
まとめ
土地の所有者が親、賃貸用建物の所有者がその子供の場合、相続税を減らす効果はあまりありません。
ただその反面、所得を子供に分散することができるため、どちらかといえば、所得税対策向きのパターンといえます（とはいえ、親の相続財産を増やさないという面では、相続対策の効果もあります）。
しっかりシミュレーションをして、どれがベストな方法か、きちんと見極めましょう。
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