不動産管理会社には、管理委託方式、一括転貸方式、不動産所有方式の3つがありますが、この記事では、管理委託方式について解説します。
管理委託方式とは
管理委託方式は、不動産は個人のオーナーが所有し、その不動産の管理業務を会社（同族会社）に委託する方式のことです。
要は、通常であれば第三者の会社に委託する管理業務を、同族会社に委託してしまおうということです。
その結果、業務委託料が個人オーナーから管理会社に支払われることで、個人オーナーに集中する所得を、会社に分散できるわけです。
この管理委託方式の節税効果のポイントは、「管理料をいくらにするか？」ということです。
実態に比べて高過ぎる管理料は、課税当局に否認されます。
一般的な管理料の相場としては、家賃の3～8％といわれています。
管理法人の業務内容
管理委託法人への管理料は、任せる業務内容に変わります。
一般的な管理業務としては下記のものがあります。
- 入居者の募集や面談
- 賃貸借契約の締結、更新、解約などの手続き
- 入居者の入居時のチェック
- 入居者や近隣住民のクレーム処理
- 入居者の退去時のチェックと清算金の処理
- 家賃の請求と受取り
- 敷金、礼金、保証金等の請求と受取り
- 建物とその周辺の清掃、見回り、管理
- 共有部分の保守、管理
- 建物修繕工事等の見積もり依頼、工事の選定、発注業務
- 建物保守管理業務（エレベーター、電気保安施設など）に伴う、業者のへの連絡、発注、確認業務
- 大規模修繕計画の立案、実行、チェック業務
ちなみに、賃貸建物を修繕した費用が、一括償却（経費）になるか減価償却（資本的支出）になるかの違いは、こちらの記事をご覧ください↓
管理委託法人への管理料はいくらか？
管理委託方式で重要なポイントになるのは、前述した通り、管理会社へ支払う「管理料をいくらにするか？」です。
同族法人である管理会社へ業務委託する理由は、節税が主な目的です。
個人オーナーへの所得の集中を避けるため、法人を通じて所得を分散していきます。
したがって、管理委託料は高いに越したことはないですが、その点は、税務署も重々承知しております。
そのため、税務調査で管理業務との実態を照らし合わせて、「不相当に高額」と判断されると、その高額な部分は否認されることになります。
管理委託方式で否認された事例がこちら↓
管理料はいくらなら否認されないか？
管理委託料は、「家賃の何％なら大丈夫」という基準を国税が示しているわけではありません。
一応、税務調査で指摘されない業務委託費の一般的な相場としては、家賃の3％～8％といわれています。
しかし、管理料が適正かどうかの判定は
- 業務内容（実態も含む）
- 事業の規模・収益
- 同業の管理業者との比較
で決まるのが基本です。
したがって、たとえ管理委託料が家賃の10％でも、業務内容がそれにふさわしく、かつ、近隣業者と比べて同水準であれば、否認されるリスクは低くなるといえます。
管理料を否認されないための税務調査対策
否認されないための対策としては、
- 同じ地域の管理業者の委託料を調べておく（同規模の貸しビルや賃貸マンションを請け負っている管理業者）。
- 業務日報つけるなどして、証拠書類を残しておく。
ことが重要になります。
税務調査で管理委託料が「不相当に高い」と判断された場合、
- 業務内容が実態を伴っているか？
- 事業規模、収益の状態からみて管理料は適正か？
- 同業他社と比べて高くないか？
を調べられますので、これらに対応するために、業務日報などの証拠種類を残したり、周辺の同業の価格を調べておくことは、指摘された場合の有効な反論となります。
逆にいえば、8％以上の管理料を設定したいなら、上記の理論武装をしっかり揃えておくことが重要といえます。
一般的な管理料は、3％～8％が目安と述べましたが、実際は、委託する業務内容によって、個々に算定することになるため、
- 価格に見合った業務内容
- その価格が、同業とも乖離してない
となれば、たとえ10％であっても、根拠を持って反論できるということです。
なお、管理委託料を決める「家賃収入」には、礼金、更新料などの臨時収入、共用部分の光熱費等は除いて計算します。
管理料の見直しは毎期がベスト
第三者となる業者に管理委託する場合は、「家賃の〇％」といっても、それは集金した家賃ベースで計算するのが一般的です。
その一方、同族会社の場合は、毎月の管理料が変動するのが面倒で、「契約書面の家賃×〇％」と、実際の家賃収入とは別に、管理委託料が「一定」ということがあります。
その場合でも、事業年度ごとに契約を見直して、管理委託料を決めるのが望ましいといえます。
不動産オーナーと管理会社の経費の線引きはハッキリさせる
同族会社と管理委託契約を結ぶときは、管理上で生じる「経費の負担」についても決めておきましょう。
この点をあいまいにしていると、税務調査で否認される原因となります。
＜個人オーナーが負担する費用＞
- 保守管理費用
- 大規模修繕に沿った修繕費
＜管理委託会社が負担する費用＞
- 清掃器具の購入費用
- 共用部分の電球交換費
管理会社が負担する費用は、基本、管理業務に関係するものだけということです。
管理業務を外注する場合
同族法人の管理会社に委託した業務を、さらに、第三者の管理会社に外注する場合は、どの外注費用は同族法人の負担となります。
たとえば、同族法人の管理会社に8％の管理委託料を支払っているのであれば、その中から、5％の外注費を支払って、第三者の管理会社に業務を委託するという形になります。
このとき、管理料が適正価格かどうかの判断は、外注費を含めた同族法人管理会社への管理委託料となります。
したがって、第三者への外注費を上乗せして管理料を設定しているのであれば、否認されるリスクは高くなります。
まとめ
管理委託方式で分散できる所得が8％程度であれば、節税効果は大きくなりません。
それどころか、管理会社の運営費用で、費用倒れになることも考えられます。
たとえば、年間1,000万円の家賃収入で、8％の管理委託料なら、年間で80万円です。
これでは、管理会社の運営費用と必要経費を支払えば、役員に支払う報酬はいくらも残らないでしょう。
つまり、家賃収入が少ない場合は、管理委託方式は合わないということです。
管理会社を設立の前に、しっかりシミュレーションをして、その効果を見極めましょう。
設立は、そのあとで遅くはありません。
一括転貸方式はこちらで解説↓
所有型法人の詳しい解説はこちらの記事をご覧ください↓
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