小規模宅地等の特例の対象になる宅地が複数ある場合の限度面積の求め方

不動産の税金 相続対策

小規模宅地等の特例を受けることができると、大幅に相続税を節税できます。

小規模宅地等をカテゴリーを分けると、次の3種類になります。

  1. 特定居住用宅地等
  2. 特定事業用宅地等/特定同族会社事業用宅地等
  3. 貸付事業用宅地等

上記宅地は、限度面積と減額割合が決まっています。

種類内容限度面積減額割合
1特定居住用宅地等亡くなった人が居住していた宅地等330㎡80%
2特定事業用宅地等亡くなった人の個人事業に使用されていた宅地等400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等亡くなった人がオーナーの同族会社に貸し出されていた宅地等400㎡80%
3貸付事業用宅地亡くなった人の貸付事業用(不動産貸付)に使用されていた宅地等200㎡50%

各宅地の詳しい内容は、下記記事をご覧ください↓

この小規模宅地等の特例は、土地が複数ある場合は、併用して受けられるという特典もあります。

それに加えて、1㎡あたりの評価額の上限も決められていません。

1㎡100万円であっても、1㎡1万円であっても、減額できる面積は同じになります。

つまり、小規模宅地の特例を受けられる土地は、同じ面積なら、1㎡あたりの評価額が高い方が、減額金額は大きくなるということです。

ただし、それぞれの土地について限度面積いっぱいまで使えるわけではなく、組み合わせによっては上限の制限を受けることになります。

それゆえ、組み合わせによって、相続税の金額も大きく変わるということです。

土地が複数ある場合の限度面積の求め方

1.特定居住用宅地等が2つ以上ある場合

特定居住用宅地等が2つ以上ある場合、合計して330㎡までが限度面積になります。

ただし、特定居住用宅地等は、「被相続人(故人)が住んでいた宅地」という要件があります。

したがって、被相続人が2以上の宅地に居住することは物理的にできませんので、たとえば別荘と自宅であれば、自宅のみが適用になります。

その一方で、特定居住用宅地等は、被相続人と生計一にする親族が住んでいる宅地も適用対象となります。

そのため、被相続人が住んでいた宅地と、被相続人と生計一にする親族が住んでいる宅地は、併用可能となります。

とはいえ、その場合でも、限度面積は遭わせて330㎡です。

2.特定居住用宅地等+特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の場合

特定事業用宅地等と特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等は、併用することができます。

この場合、

  • 特定居住用宅地等→330㎡
  • 特定事業用宅地等+特定同族会社事業用宅地等→400㎡※併せて400㎡

となります。

したがって、特定事業用宅地等と特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の組み合わせのときは、最大、730㎡まで適用可能になります。

・330㎡+400㎡=730㎡

3.貸付事業用宅地+特定居住用宅地等+特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

貸付事業用宅地等と、それ以外の、特定居住用宅地等+特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等も併用できます。

ただし、この場合は、下記の計算によって求めた数値が、200㎡以下※の制限が加わります。

※それぞれの土地を200㎡に換算して、合計が200㎡以下という意味

・A×200÷330+B×200÷400+C≦200㎡

  • A:特定居住用宅地等
  • B:特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等
  • C:貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地の場合は、どちらの宅地を優先して減額するかの問題もあります。

それによって、各宅地の限度面積は変わります。

貸付事業宅地等が100㎡、特定居住用宅地等が200㎡だった場合で計算してみます。

特定居住用宅地を優先する場合

特定居住用宅地の200㎡を使った後、貸付事業用宅地等の100㎡のうち、適用できる面積は78.79㎡となります。
・200×200÷330+B+C(78.79)≦200㎡

貸付事業用宅地を優先する場合

貸付事業用宅地等の100㎡を使った後、特定居住用宅地等の200㎡うち、適用できる面積は165㎡です。

・165×200÷330+B+C(100)≦200㎡

小規模宅地の特例で注意しなくてはいけない3つの落とし穴

相続税のみを考えれば、土地の評価額も最も大きく落ちる宅地を優先すれば、小規模宅地の特例の恩恵を最大限にすることができます。

ただし、小規模宅地の特例を考えるときは、相続税の観点からも、相続税以外の観点からも、いくつかの注意点があります。

減額割合だけで決めない

小規模宅地の特例は、最大で80%もの面積が減額されます。

その面だけを見れば、50%より80%減額された方が、効果が大きいように思えます。

しかし、トータルの金額は、面積、1㎡あたりの単価、各宅地の組合わせで決まります。

たとえば、特定居住用宅地等が80%減額されるといっても、その面積が小さければ、その減額効果は限定的です。

したがって、各パターンでシミュレーションを行い、どのパターンが効果をマックスにできるか、見極める必要があります。

配偶者の税額軽減

配偶者には、1億6,000万円か法定相続分までは、相続税が発生しない、配偶者の税額軽減措置があります。

この措置は、小規模宅地の特例とも併せて使うことができるため、セットで考える必要があります。

なぜなら、配偶者は1億6,000万円までは相続税は非課税となるため、あえて小規模宅地の特例対象となる宅地を相続しなくても、配偶者の相続税は変わらないケースもあるからです。

であるなら、配偶者が小規模宅地の特例のを利用せず、他の相続人にその枠(限度面積)を残すという選択肢もあり得ます。

たとえば、二次相続まで考えるなら、配偶者は小規模宅地を利用しない方が良いというシチュエーションもあります。

仮に、貸付事業用宅地等が400㎡あり、妻と子1人が相続する場合、1次相続では、妻は小規模宅地等の特例を利用せず、貸付事業用宅地を妻が200㎡、子が200㎡を相続して小規模宅地等の特例で50%減額したとします。

すると、妻の相続(二次相続)が起こったときは、妻が相続した200㎡を50%減額の特例の対象とすることができます。

このように、二次相続まで考えれば、配偶者は小規模宅地の特例を利用しないことも選択肢となります。

税金より「争族」にならないことを最優先にする

小規模宅地の特例を利用すれば、最大限に相続税を減額できますが、それが主目的になり、相続人間でもめ事が起こってしまえば本末転倒です。

いわゆる争族です。

たとえば、兄が相続する土地を小規模宅地の特例を受けるようにすることが、相続税の減額に最大限貢献したとしても、弟から見ればメリットがないかもしれません。

これでは、兄弟間での争族の火種となるでしょう。

相続の主目的となるのは、争族を起こさず、円滑に次世代へ資産を引き継ぐことです。

そのためには、税金より、相続人間の感情を大切にすることの方が重要です。

まとめ

小規模宅地の特例は組合わせ次第で、減額幅が変わります。

それゆえ相続税に与えるインパクトが大きいですが、しかし相続税だけを考えることも誤りを招きます。

繰り返しますが、税金の多寡よりも、争族のない円滑な承継こそが、目指すべき目的です。

相続人間の利害と感情を整理し、その上で相続税が最大限減額できる組合せを見つけましょう。

この記事が、その参考になれば幸いです。

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