スッキリわかる小規模宅地等の特例のガイドブック

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相続税の計算に大きく影響するのが、小規模宅地の特例です。

小規模宅地の特例を利用すれば、相続した土地の評価額が、最大80%も減額されることになりますので、相続税も何百万、何千万単位で変わってきます。

逆にいえば、小規模宅地の特例の利用の仕方によっては、余分な相続税を払わなくてはいけなくなってしまうということです。

小規模宅地等の特例の意義

小規模宅地の特例とは、相続した土地の評価額を、最大80%減額できる制度のことです。

たとえば、1億円ある評価額の土地も、80%の減額となれば2,000万円に下がるわけですから、そのインパクトがどれくらいあるかご理解いただけると思います。

相続時の土地の評価方法はこちらの記事をご覧ください↓

このような制度があるのは、土地の評価額が相続税に大きな影響を及ぼすことと、相続税は「現金一括納付」が原則になるからです。

たとえば、夫が亡くなり、妻が自宅の建つ土地を相続した場合、この土地の評価額が高いと、相続税が高額になるのはもちろんのこと、これを納税する現金がなければ、土地を売却して資金を作らなくてはいけなくなります。

夫亡き後、生活の拠点となる自宅を失ってしまえば、妻の生活は成り立たなくなってしまうかもしれません(仮に納税資金が手持ちにあっても、多額の相続税を支払えば、生活が困窮することもあり得ます)。

これでは何が何やら、相続が起こると、生活に困る人が大量に出てしまいます。

そこで、このような事態を避けるためにできた制度が、小規模宅地の特例です。

3つの小規模宅地

小規模宅地の特例は、土地の種類によって3つに分かれます。

種類内容限度面積減額割合
A特定居住用宅地等亡くなった人が居住していた宅地等330㎡80%
B特定事業用宅地等亡くなった人の個人事業に使用されていた宅地等400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等亡くなった人がオーナーの同族会社に貸し出されていた宅地等400㎡80%
C貸付事業用宅地亡くなった人の貸付事業用(不動産貸付)に使用されていた宅地等200㎡50%

A.特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、故人(被相続人)や故人と生計を共にしていた親族が居住用に使っていた土地のことをいいます。

具体的には、次の2つの土地に分かれます。

  1. 亡くなった人が住んでいた土地
  2. 生計一親族が住んでいた土地

なお、特定居住用宅地「等」と付くのは、宅地だけでなく、宅地の上にある借地権に特定居住用宅地等に含まれるからです。

A-1.亡くなった人が住んでいた土地

お亡くなりになった人(被相続人)が、生前、住んでいた土地は特定居住用宅地等になります。

老人ホームに入居していた場合は?

お亡くなりになる前に、老人ホームに入居していて、その土地に住んでいなかった場合でも、下記の要件を満たせば、特定居住用宅地等になります。

  • 要介護、または要支援の認定を受けていた
  • 自宅を貸し出していないかった
  • 都道府県知事に届け出のある老人ホームに入居していた

A-2.生計一親族が住んでいた土地

生計一親族とは、お亡くなりになった人と、日常の生活の資を共にすることをいいます。

簡単にいうと、故人と財布が一緒だったということです。

生計一は、同居だけでなく、別居をしていても、仕送をりして生活を援助していた場合も含まれます。

生計を一にする

故人と同居していた場合は、1の「亡くなった人が住んでいた土地」になりますが、故人と別居していても、生計一親族であるなら、その生計一親族が住んでいる土地も、特定居住用宅地等に含まれるということです。

つまり、生計一親族が住んでいた故人の土地を、その親族が相続し、そのまま住み続ける場合は、小規模宅地の特例を適用できるということです。

特定居住用宅地等を受けられる対象者

「亡くなった人が住んでいた土地」と「生計一親族が住んでいた土地」は、誰が相続しても、小規模宅地の特例を受けられるわけではありません。

まず相続が起こったら、その土地が、「亡くなった人が住んでいた土地」と「生計一親族が住んでいた土地」に該当するかを判別します。

その上で、誰が相続し、その人(相続人)が「継続要件」を満たすかどうかで、小規模宅地の特例を受けられるかを判定することになります。

相続した「自宅の土地」と「特定居住用宅地等」では、小規模宅地の特例の対象となる人は、次のようになります。

亡くなった人が住んでいた土地
配偶者

配偶者は、相続するだけで適用になります。

配偶者には、「所有要件」も「居住要件」もありませんので、相続した後に売却しても賃貸に出しても小規模宅地等の特例を受けることができます。

なお、内縁関係のように「婚姻関係がない人」は、配偶者の対象になりません。

同居親族

故人と同居していた親族が、そのまま住み続けるのであれば適用になります。

親族とは、

  • 配偶者および6親等以内の血族(6親等は、亡くなられた方の子供、両親、孫)
  • 3親等以内の姻族

のことを指します。

さらに、同居とは「亡くなるまで同じ家で常生活を送っていること」を意味します。

そのため、

  • 介護のために一時的に同居していた
  • 住民票を移しただけ

といった同居の実態のないケースは、対象外となります。

また、配偶者とは違い、

  • 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住している
  • その宅地等を相続開始時から、相続税の申告期限まで有していること。

という要件を満たす必要があることも注意しましょう。

家なき子

特定居住用宅地等で小規模宅地の特例を受けられるのは、配偶者と同居親族が基本です。

ただし、例外が一つあって、別居親族でも特例を受けられるケースがあります。

それが「家なき子」です。

家なき子とは、簡単にいうと、相続開始3年間以上、第三者の貸す賃貸住宅に住んでいた別居親族になります。

家なき子の要件を満たすためには、

  • 被相続人の要件
  • 取得者の要件

の2つを満たさなくてはいけません。

<被相続人の要件>

  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 被相続人に同居の相続人(相続を放棄した人を含む)がいないこと

つまり、配偶者か同居親族がいた場合は、その人らが、小規模宅地の特例の対象となるため、家なき子は適用対象外になるということです。

<取得者の要件>

取得者の要件は、すべて満たさなくてはいけません。

  • 亡くなった人の親族であること
  • 相続開始前3年以内に、日本国内にあるその相続人(家なき子のこと。以下同じ)、その相続人の配偶者、その相続人の三親等内の親族、その相続人と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人(故人)の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと。
  • 相続開始時に、その相続人が居住している家屋を、その相続人が過去に所有したことがないこと(相続開始時に持ち家がないということ)。
  • 故人の宅地等を、相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること。
  • 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない者ではないこと。

したがって、相続開始のときに、持ち家がなく、第三者の賃貸住宅に住んでいるため、「家なき子」と呼ばれるというわけです。

生計一親族が住んでいた土地
配偶者

無条件に適用されます。

生計一親族

生計一親族の場合は、下記の2つの要件を満たさなくてはいけません。

  • 相続税の申告期限までその家屋に引き続き居住すること
  • 相続税の申告期限までその宅地等を所有していること

特定居住用宅地等の減額割合と限度面積

特定居住用宅地等に該当すると、330㎡まで80%に減額されます。

  • 限度面積:330㎡
  • 減額割合:80%

B.特定事業用宅地等 / 特定同族会社事業用宅地等

被相続人(故人)が、事業に使っていた土地も、小規模宅地等の特例の対象になります。

個人事業で使っていた土地は、「特定事業用宅地等」になり、お亡くなりになった人がオーナーの同族会社に貸していた場合は、「特定同族会社事業用宅地等」になります。

※両方とも、賃貸アパートや駐車場など、貸付事業に使用していた土地は対象外です。不動産貸付や駐車場などの賃貸事業を行っている場合は、後述する「貸付事業用宅地等」に該当しないかの検討を行うことになります。

ただし、特定事業用宅地等も、特定同族会社事業用宅地等に該当する場合も、それぞれに提示されている要件を満たさなくてはいけません。

B‐1.特定事業用宅地等

お亡くなりになった人が、個人事業で利用していた宅地は、特定事業用宅地等になります。

特定事業用宅地等に該当する土地は、

(1)被相続人(故人)の事業に使っていた宅地等

(2)被相続人と生計一にする親族の事業のに使っていたと宅地等

の2種類があり、それぞれに、「事業承継要件」と「保有継続要件」があります。

(1)被相続人の事業に使っていた宅地等

  • 事業承継要件:その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
  • 保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

(2)被相続人と生計一にする親族の事業のに使っていたと宅地等

  • 事業継続要件:相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること。
  • 保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

(1)と(2)とも、何やらむずかしく書いてありますが、重要な点は、相続税の申告期限まで

  • 事業を継続していること
  • その宅地を保有していること

の2点を満たすことです。

したがって、事業を継ぐ気がなく、廃業したり宅地を売却すると、基本的には小規模宅地の特例を受けられなくなります。

B-2.特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等とは、お亡くなりになった人が個人で所有していた土地を、自らがオーナーの会社に貸していたときの宅地のことをいいます。

特定同族会社事業用宅地等に該当するためには、簡単にいうと

  1. 「一定の法人」に貸していること
  2. 法人役員要件
  3. 保有継続要件
  4. 「相当の対価」を得ていること

の4つを満たす必要があります。

(1)「一定の法人」に貸していること

ここでいう一定の法人とは、下記の会社になります。

  • 相続開始直前に被相続人および被相続人の親族その他当該被相続人と特別の関係のある者が法人の発行済株式等の50%超を所有している

一般的な中小企業は、ほぼ当てはまると思います。

※被相続人の親族等とは、被相続人の親族およびその被相続人と租税特別措置法施行令第40条の2第16項に定める特別の関係がある者をいいます。

(2)法人役員要件

相続税の申告期限において、その法人の役員であることが要件になります。

ただし株主である必要はなく、相続開始時に同族会社の役員でなくても、相続開始後から相続税の申告期限までに役員に就任していれば要件を満たします。

(3)保有継続要件

宅地を取得した相続人が、その宅地等を相続税の申告期限まで、保有している必要があります。

(4)「相当の対価」を得ていること

宅地や建物を、「相当の対価」で会社に貸すことが要件となります。

無償で貸す使用貸借は、特例の対象外です。

地代の受取りがあっても、通常より安い貸付は、使用貸借とみなされます。

減額割合と限度面積

「特定事業用宅地等」か「特定同族会社事業用宅地等」に該当すると、400㎡まで80%に減額されます。

  • 限度面積:400㎡
  • 減額割合:80%

C.貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地とは、相続開始直前において、被相続人や生計一親族が、賃貸アパートや駐車場など、貸付事業に出している宅地等のことです。

貸付事業用宅地は、

  1. 被相続人(故人)が貸付事業に使っていた宅地
  2. 被相続人と生計一の親族が貸付事業に使っていた宅地

の2種類に分けられ、それぞれ、事業承継要件と保有継続要件を満たさなくてはいけません。

(1)被相続人(故人)が貸付事業に使っていた宅地
  • 事業承継要件:その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。
  • 保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
(2)被相続人と生計一の親族が貸付事業に使っていた宅地
  • 事業継続要件:相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。
  • 保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

貸付事業用宅地の対象外となる貸付用の宅地

なお、相続開始3年以内に貸付事業を開始した土地は、特例の対象になりません。

相続開始前3年前よりも以前から、「事業的規模」で貸付事業をおこなっていた場合は、3年以内に不動産貸付業に使い始めた土地であっても、貸付事業用宅地等の特例を適用することができます。

事業的規模とは、5棟10室が基準となります。

貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合

貸付事業用宅地に該当すると、200㎡まで50%減額できます。

  • 限度面積:200㎡
  • 減額割合:50%

貸付事業用宅地等に「該当するパターン」と「該当しないパターン」は、こちらの記事で解説しています↓

複数の土地がある場合

小規模宅地等の特例に該当する宅地等は3つに分類され、それぞれの限度面積は次の通りです。

種類内容限度面積減額割合
A特定居住用宅地等亡くなった人が居住していた宅地等330㎡80%
B特定事業用宅地等亡くなった人の個人事業に使用されていた宅地等400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等亡くなった人がオーナーの同族会社に貸し出されていた宅地等400㎡80%
C貸付事業用宅地亡くなった人の貸付事業用(不動産貸付)に使用されていた宅地等200㎡50%

以下、A(特定居住用宅地等)、B(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)、C(貸付事業用宅地等)と略して、土地が複数あった場合の限度面積の計算法を説明します。

A(特定居住用宅地等)が2つ以上ある場合

合計して、330㎡の限度面積まで適用できます。

特定居住用宅地等は、被相続人が住んでいた宅地以外にも、生計一の親族が住んでいた宅地も適用可能になります。

したがって、故人が住んでいた宅地とは別に、生計一の親族(子供や父母)が住んでいる宅地があるときは、両方の宅地に適用できます。

ただし、両方を併せて330㎡が限度になります。

A(特定居住用宅地等)とB(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)の併用

A(特定居住用宅地等)とB(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)は併用ができます。

それぞれの限度面積まで併用できますので、730㎡がマックスになります。

・330㎡+400㎡=730㎡

A(特定居住用宅地等)とB(特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等)と、C(貸付事業用宅地等)との併用

C(貸付事業用宅地等)と、A・Bを利用する場合は、すべて併せて200㎡が限度面積※になります。

※A、B、C、それぞれの宅地を200㎡に換算して、合計200㎡という意味です。

本来、Aには330㎡、Bには400㎡の限度面積がありますが、Cと併用するときは、その限度枠までは利用できなくなります。

限度額の計算式は以下の通りです。

・A×200÷330+B×200÷400+C≦200㎡

複数の土地がある場合の限度面積の詳しい解説はこちらの記事をご覧下さい↓

宅地が未分割だったとき小規模宅地等の特例を受ける方法は下記記事をご覧ください↓

まとめ

小規模宅地等の特例は、最大で80%も相続財産を減額できる制度です。

ただし、宅地のパターンは3種類あって、それぞれに減額できる面積と減額割合があります。

逆にいえば、どの宅地に適用させるかで、相続税も大きく変わるということです。

とくに、配偶者には配偶者控除がありますので、二次相続まで考えて設計しないと、余分な相続税を支払う羽目になりかねません。

小規模宅地等の特例をしっかり利用して、賢く節税しましょう。

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