アパート、マンションなどの投資用不動産を売却したときに、利益が出ることもあれば、損失が出ることがあります。
損失が出たときの税金の取り扱いは、「居住用」の不動産を売却したときとは変わってきますので、注意が必要です。
この記事では、アパート、投資用マンションなどの投資用不動産を売却して、利益が出たときと損失が出たときの税金について解説します。
アパート、投資用マンションを売却して「利益」が出たときの税金
投資用マンションやアパートを売却したとき、利益が出れば「譲渡所得」として税金が課せられます。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
・譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
譲渡価格
譲渡価格とは、売却した価格です。
取得費
取得費とは、土地については購入額、建物については、購入額からこれまで計上した減価償却費を控除した金額をいいます。
譲渡費用
譲渡費用とは、売却時にかかった仲介手数料や測量費用をいいます。
投資用マンションやアパートを売却して、利益（以下、譲渡所得）が出た場合、その所得に対して課税されます。
売却して利益が出たときの譲渡所得の税率
不動産を売却した時の税率は、その不動産の「所有期間」によって変わります。
譲渡した年の1月1日時点で5年以内のものは短期譲渡所得とな39.63％、5年超のものは長期譲渡所得となって20.315％となります。
| 区分 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 20.315％ |
ご覧のように、所有期間が短期譲渡になるか長期譲渡になるかで、税率に19.315％もの違いが出てきます。
個人が不動産を売却するときは、不動産の所有期間は重要です。
ちなみに法人が不動産を売却するときは、個人のように不動産の所有期間で税率が変わることはありませんので、その点でも、法人で不動産を所有するメリットは大いにあるといえます。
課税方式は、申告分離課税で、その他の所得によってこれ以上税率が上がることはありませんが、その代わり給与や事業所得などとは損益通算できません。
また、アパートや投資マンションの場合は、居住用の住宅を売却したときとは違い、所有期間が10年を超えたときの税率の特例もありません。
所有期間は売却した年の「1月1日」で判定することを忘れずに
ちなみに、所有期間5年以内か5年超かの判定は、気をつけなくてはいけないポイントです。
この判定は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間を判定します。
取得した日から売却した日の期間で、5年間を判定するわけではありません。
たとえば、2017年8月1日に投資用マンションを取得し、2022年9月1日に売却すれば、この期間はたしかに5年を超えています。
しかし、譲渡した2022年1月1日時点では、所有期間は4年5か月で、5年を超えていません。
その結果、所有期間は5年以内となり、短期譲渡所得と判定されます。
所有期間は、あくまで譲渡した年の1月1日時点で判定されることを忘れないようにしておきましょう。
不動産を売却したときの税金について詳しくはこちらの記事をご覧ください↓
アパートや投資用マンション売却で「損失」が出たときの税金
一方で、売却した価格より、仕入れた費用と経費の合計が多ければ「譲渡損失」が発生します。
投資マンションやアパートの価格の相場は、購入後の築年数や入居率によって決まりますから、購入時の価格より下がることもあります。
そのため、売却時に損が出ることも珍しくはないでしょう。
不動産を売却して、譲渡所得（利益）がなければ、税金は発生しません。
減価償却費に注意
ただし、注意しなくてはいけないのが、建物の場合は、購入から売却時まで計上してきた減価償却費は、取得価格から引かなくてはいけないというルールです。
減価償却とは、建物のように長期間にわたって使用するもの価値を、年の経過と共に減少させていくことをいいます。
このルールにより、取得費が小さくなって、売却が購入額より低くても、譲渡所得が発生することがあります。
ちなみに、土地には減価償却という考え方はありませんので、減価償却費に自体がありません。
減価償却費で譲渡所得が発生する原因
減価償却によって計上される費用のことを、「減価償却費」と呼びます。
減価償却費は、法律で決められた耐用年数によって、1年間に経費にできる金額が決まります。
耐用年数は建物の構造によって決められていて、たとえばマンションのような、住宅用で鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年となります。
要は、47年間に渡って、毎年、決められた金額を減価償却（経費化）していくということです。
この減価償却費の累計を、売却時には取得費から引いてやらなくてはいけないのです。
仮に、2,000万円で購入したマンションで、売却時までに計上した減価償却費の累計が1,000万円だった場合、この1,000を取得費から引いてやらなくてはいけません。
取得費と減価償却費の関係を図で表すと次の通りになります。
つまり、年数が経って減価償却が進んでいくと、それに反して取得費は小さくなり、譲渡取得は大きくなるということです。
先の例でいえば、2,000万円で購入した投資用マンションを1,500万円で売却した場合、500万円の譲渡損失が出るのでなく、500万円の譲渡所得が発生するということです。
・譲渡所得：2,000万円－（2,000万円－1,000万円）＝1,000万円
こうなってくると怖いのが、毎年のキャッシュフローは赤字なのに、売却時には税金が発生することもあり得ることです。
所有中は赤字を垂れ流し、売却時にはさらに譲渡益から税金をもっていかれてしまうのです。
これではまさに「負動産」、何のための不動産投資かという話になってきます。
くれぐれも、赤字物件をつかまないようにしましょう。
損益通算、3年繰越し控除は使えない
投資用マンションやアパートで譲渡損失が発生した場合、自宅を売却したときの譲渡損失とは違い、給与や事業所得などの他の所得と損益通算することや、そこで控除しきれない損失を3年繰越せる特例は使えません。
損益通算のルールはこちらの記事をご覧ください↓
そのため、投資用マンションやアパートの売却で発生した譲渡損失は、その年で切り捨てとなります。
ただし、1年間でそれ以外の不動産を売却し、そこで売却益が出た場合は、その譲渡益との通算を行うことはできます。
他のアパートや投資マンションだけでなく、自宅の売却益とも通算できます。
このときの通算は、順番が決まっているので気をつけましょう。
短期譲渡所得の売却損があれば、まず同じ短期譲渡所得の譲渡益と通算し、そこで引ききれないものがあれば、長期譲渡所得の譲渡益と通算します。
長期譲渡所得の場合も同じで、長期譲渡所得で売却損があれば、他の長期譲渡所得の売却益と通算して、そこで引ききれないものを短期譲渡所得の売却益と通算します。
注意ポイントは、この通算は、同一年度でのみ可能になるということです。
譲渡が年をまたぐと通算できなくなりますので、ここも気をつけましょう。
ちなみに、不動産の売却日には、「契約日」と「引き渡し日」のどちらか有利な方を選べます。
これにより、同じ年の売却にカウントすることもできますので、売却日をどちらにするか、しっかり計算しておきましょう。
不動産の「取得日」と「譲渡した日」の有利な選び方はこちらの記事をご覧ください↓
まとめ
投資用マンションやアパートは事業ですから、必ずしも譲渡益が出るわけではありません。
ときには損失が出ることもあるでしょう。
そんなときは、いかに傷口を広げないかが大事で、必要になるのが税金の知識です。
とくに事業用の不動産を売却したときは、居住用のような優遇措置はありませんので、売却後の税金がどれくらいになるかはシビアに見ておかなくてはいけません。
損失を最小でカバーできるように理解を深めておきましょう。
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