アパート経営などの不動産投資を行っている人は、確定申告を「青色申告」にすると、税金で得られるメリットが大きくなります。
確定申告には「白色申告」がありますが、多少、手続きが面倒でも青色申告を選ぶべきです。
その青色申告でも不動産投資の場合は、事業的規模と業務的規模によって、受けられる税務上の取り扱いが変わります。
それにより、税額が大きく変わりますので、事業的規模と業務的規模のどちらになるか賃貸経営を考える上で大切です。
この記事では、不動産賃貸業で「事業的規模」と「業務的規模」で異なる税務上の違いについて解説します。
青色申告とは
まず、不動産投資を行うのであれば、賃貸業の規模にかかわらず、青色申告をすることをお勧めします。
青色申告とは、申告制度の1つです。
日本の所得税は、1月1日～12月31日までの間に生じた所得を、納税者が正しく計算して申告して納税する、申告納税制度を採っています。
青色申告は、この申告を正しくしてもうらうことを促す制度で、一定水準の記帳を満たすことで、税優遇を受けられることができます。
そのため、不動産投資を行っているなら、白色申告でなく青色申告を選びましょう。
青色申告は、白色申告に比べて、税務上の特典が多いからです。
青色申告の要件
ただし、青色申告を行うには、「正規の簿記」であることが求められます。
「正規の簿記」とは、損益計算書と貸借対照表が導き出せる組織的な簿記の方式をいい、一般的には複式簿記をいいます。
資産、負債及び資本に影響を及ぼす一切の取引を正規の簿記の原則に従い、整然と、かつ、明瞭に記録し、その記録に基づき、貸借対照表及び損益計算書を作成しなければならない。
青色申告は「正規の簿記」が原則ですが、簡易な帳簿による記帳でも行うことができますが、その際は特別控除枠が10万円となります。
青色申告の提出期限
青色申告は、下記の期限までに、「青色申告の承認申請書」を提出しないといけません。
| 提出区分 | 提出期限 | |
| 新規開業 | 事業開始から2か月以内 | |
| 新規開業以外 | その年の3月15日まで | |
| 相続人 | 1月1日～8月31日に死亡 | 死亡の日から4か月以内 |
| 9月1日～10月31日に死亡 | その年の12月31日まで | |
| 11月1日～12月31日に死亡 | 翌年2月15日まで | |
青色申告は、税制上のメリットがある制度ですが、承認申請書の提出期限を1日でも過ぎると翌年からの適用になってしまいます。
初年度の赤字を見越して収支を計算している場合は、賃貸事業の収支が狂ってしまいます。
特に不動産投資は、初年度に多額の費用が計上されるため、青色申告が使えないと、初年度の赤字が切り捨てられてしまいます。
これつまり、赤字に対応する部分の税金を、二度と取り戻せないことを意味します。
青色申告の提出期限はしっかり守るようにしましょう。
「業務的規模」と「事業的規模」の違い
不動産貸付業は規模によって、「業務的規模」と「事業的規模」の2つに分けられます。
どちらに判定されるかによって、税制上の特典が変わります。
端的にいえば、「事業的規模」の場合、不動産所得でも事業所得に近い取り扱いがされ、受けられる税金のメリットが多くなります。
それに対し「業務的規模」は、雑所得に近い取り扱いになり、税務上の特典も少なくなります。
「業務的規模」と「事業的規模」の判定基準「5等10室」
不動産賃貸業を「業務的規模」と「事業的規模」に分けるのは、「5棟10室」で判定されます。
一戸建てなら5棟以上、アパート等の賃貸住宅なら10室以上が基準になります。
5棟10室の判定は、共有持分となっている場合でも、それぞれの持分割合をかける前で判定することになります（共有持ち分で按分して判定しないということ）。
土地を駐車場として貸している場合には、5台分を1室として数えます。
つまり、駐車場だけであれば50台分以上あって、事業的規模と認められるということです。
貸家に空室がある場合でも、広告・募集をかけるなど、いつでも貸せる状態であれば1室とカウントできます。
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
法第26条《不動産所得》関係
青色申告の「業務的規模」と「事業的規模」の税務上の取り扱いの違い
では、事業的規模と業務的規模の違いがわかったところで、税務上の特典の相違について解説していきます。
1．利益から一定金額の特別控除を受けられる【共通】
青色申告をすると、所得から一定額の控除を受けることができます。
ただし、事業的規模と業務的規模で控除額が変わります。
事業的規模
不動産賃貸業が「事業的規模」の場合、下記要件を満たすことで、最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
- 青色申告の承認を受けている
- 正規の簿記の原則に従った帳簿を作成している
- 確定申告書に必要な決算書を添付している
65万円の控除は、「e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行うこと」が条件となっていて、これを満たさない場合は、55万円の控除となります。
業務的規模
業務的規模の場合、青色申告特別控除は10万円しか利用できません。
なお、不動産所得の他に事業所得があり、上記要件を満たす場合は、55万円または65万円の控除を受けることができます。
2．30万円未満の経費「少額減価償却資産の特例」【共通】
「少額減価償却資産の特例」は、業務的規模でも事業的規模でも、青白申告ならどちらでも受けられることができる特例です。
通常、10万円以上の固定資産は、減価償却によって計上しなくてはいけませんが、特例によって、30万円までの固定資産は、一括でその年の経費にできます。
ここでいう減価償却とは、1年以上の期間使用するものの価値を、年の経過と共に減少させていくことをいいます。
たとえば、20万円の固定資産なら、20万円を一括で経費に計上するのではなく、5年なり10年なりの決められた耐用年数に応じて、分割して経費計上していきます。
仮に10年の耐用年数なら、1年に計上できる金額は2万円で、それを10年間続けることになります。
この減価償却費ですが、青色申告している個人事業主は、30万円未満の固定資産なら、一括で経費にすることができます（年間上限300万円まで）。
これを「少額減価償却資産の特例」といいます。
この特例は、業務的規模か事業的規模かを問わず、受けることができます。
ただし、10万円以上の固定資産は、一度に経費計上せずに減価償却することも認められています。
大きな赤字が出そうな年は、経費の計上を遅らせることもできます。
3．赤字を3年間繰越して将来の黒字と損益通算できる【共通】
事業所得や不動産所得で出た赤字は、損益通算することで他の所得からその赤字金額を引くことができます。
損益通算の詳しい解説はこちらの記事をご覧ください↓
それでもなお引ききれない赤字分は、翌年以降3年間は、赤字分がゼロになるまで繰越しできます。
不動産投資の場合、事業をはじめた年度や大規模修繕を行った年には、大きな出費になるため赤字が発生しやすくなります。
そんなとき、青色申告をしておけば、その赤字を3年間、黒字と相殺して税金を減らすことができます。
ただし、「土地」を購入するための借入金の利子は、損益通算の対象になりませんので、気をつけましょう。
4．青色専従者給与
不動産賃貸事業が「事業的規模」の場合、「青色事業専従者給与」を利用することができます。
事業的規模
青色事業専従者給与とは、青色申告を行う事業者が、その家族で青色事業専従者として届け出た人に支払う給与のことです。
個人事業主は、基本的に家族への給与を必要経費にすることができません。
しかし、青色申告をすることで、家族への給与を必要経費にすることができるようになります。
これにより、不動産収入の所得を家族へ分散することができ、所得税対策、相続税対策を行えます。
なお、青色事業専従者として給与の支払を受ける人は、配偶者控除や扶養控除の対象になりませんので注意しましょう。
業務的規模
青色事業専従者給与は、「業務的規模」の場合、認められていないので利用することができません。
5．アパート等の取壊し費用を経費にできる
すでにアパート等を経営していて、その建物を取壊して、新たな賃貸物件を建てるときは、その取壊し費用を、事業的規模か業務的規模かにかかわらず必要経費に計上できます（借家人に支払った立退料も）。
また、賃貸建物の耐用年数に未償却の金額があれば（減価償却の未償却金額）、残りの未償却金額を、資産損失として、こちらも必要経費にできます。
ただし、事業的規模か業務的規模かによって、必要経費にできる金額の取り扱いが異なります。
・個人が賃貸建物の建築のため建物を取り壊した場合の所得税の取扱い
事業的規模
未償却金額の資産損失や取壊し費用は、全額必要経費できます。
不動産所得からその必要経費を引いて赤字が出る場合は、その損失を給与などの他の所得から損益通算し、それでも引ききれない赤字あるときは、純損失の繰越しができます。
業務的規模
資産損失（未償却部分）の部分は、不動産所得の金額を限度として、必要経費にできます。
これに対し、取壊し費用は全額必要経費にできます。
資産損失とは、「資産そのもの」ついて生じた金額のことをいい、取壊し費用などは含まれないため、事業的規模にかかわらず全額必要経費にできるのです。
たとえば、不動産所得が300万円、未償却金額（資産損失）が100万円、取壊し費用が250万円の場合、業務的規模のケースなら、300万円が上限で、引ききれない50万円の損失は切り捨てになってしまいます。
・300万円－250万円＝50万円
・50万円－50万円（未償却金額）＝0円
これが事業的規模になると、所得は－50万円になり、このマイナス分はほかの所得と損益通算されるか、純損失の繰り越し控除となります。
・300万円－250万円＝50万円
・50万円－100万円（未償却金額）＝－50万円
土地の取得費になるケース
なお、もともと取壊すつもりですでにアパートの建っている土地を購入した場合は、その取壊し費用は「土地の取得価格」となります。
そのため、建物の減価償却費として計上することはできません。
6．回収不能になった賃料の取り扱い
賃貸経営を行っていると賃料が回収不能になることがありますが、回収不能になった賃料は事業的規模と業務的規模では会計処理が異なります。
事業的規模
賃料が回収できなくなった場合は、回収不能となった年の必要経費にすることができます。
業務的規模
不動産賃貸業が業務的規模の場合、賃料が回収不能となっても、必要経費にすることはできません。
この場合は、回収不能となった金額分は、その賃料収入がなかったものとして処理することになります。
貸倒処理には注意が必要
賃料が回収不能になって、それを必要経費に計上することを貸倒損失といいますが、この際に注意しなくてはいけないのが、「貸倒処理には基準がある」ということです。
単に家賃が滞っているだけでは、貸倒損失として処理できないということです。
保証人がいれば保証人に請求し、内容証明を送るなど、手を尽くしたが家賃を回収できないことを客観的に証明し、はじめて認められえるのが貸倒損失です。
貸倒損失を計上するときは、顧問税理士の先生に相談しましょう。
貸倒損失の基準はこちらの記事をご覧ください↓
7．貸倒引当金
貸倒引当金とは、貸倒損失によるリスクに備え、損失になるかもしれない金額を予想して、あらかじめ計上した引当金です。
貸倒引当金も、事業的規模と業務的規模で取り扱いが変わります。
事業的規模
家賃滞納により未収家賃が生じている場合には、一定の金額を個別評価の貸倒引当金として必要経費にすることができます。
業務的規模
業務的規模の場合は、貸倒引当金を計上することは認めらません。
8．延納に係る利子税
事業的規模
不動産所得の金額に対応する部分は、必要経費にすることができます。
業務的規模
認められていません。
まとめ
不動産賃貸業の場合、事業的規模と業務的規模で、税務上の会計処理の取り扱いが変わってきます。
結論からいえば、事業的規模の方が経費として認められる部分は多く、税制上のメリットは大きいです。
不動産投資は収入が一定のため、どれくらい経費になるかで、手残りも決まります。
手残り（キャッシュフロー）を多くするには、税金の知識も必要です。
事業的規模と業務的規模の税務上の取り扱いの違いを理解して、不動産投資に役立てましょう。
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