相続・贈与で取得した土地・建物の「取得費」を計算する方法

不動産の税金

不動産を売却する場合、その不動産を取得したときの価格、「取得費」がいくらになるかは重要です。

不動産に対する税金は、

・不動産の売却価格-不動産を取得した価格-取得費-譲渡費用=譲渡所得

で決まるため、取得価格が大きい方が、税金は少なくて済むためです。

しかし、不動産は自分で購入したものばかりだけではありません。

祖父や親から、相続や贈与で受取ったものもあります。

相続や贈与で受取った不動産の場合、取得費をどのように求めればよいのでしょう?

この記事では、不動産を贈与や相続で受取ったときの取得費について解説します。

取得費が大きくなると税金は減る

不動産を購入したときにかかった費用のことを「取得費」といいます。

この取得費は、不動産を売却した際に費用として計上できるため、不動産売却時の税金に大きく関係してきます。

不動産を売却したときの税金についてはこちらの記事をご覧ください↓

土地と建物の取得費を計算する際は、別々に求めます。

土地の場合は、減価償却をしなうため、取得したときの価格が、そのまま取得費となります。

それに対し建物の場合は、減価償却を行うため、これまで減価償却された合計金額引いた金額を引くことで取得費を求めます。

土地の場合

たとえば、5,000万円で購入した土地が1億円で売却できた場合は、その差額の譲渡所得5,000万円に課税されます。

それに対し、7,000万円で購入した土地が1億円で売れたら、課税される金額は3,000万円です。

建物の場合

建物の場合は、仮に5,000万円で購入した建物が6,000万円で売却した場合でも、売却利益は1,000万円とはなりません。

ここから、これまで計上した減価償却費の合計を引かなくてはいけませんので、もし、減価償却の累計が2,000万円だった場合、この建物の取得費は3,000万円となり、税金の対象となる譲渡所得(売却利益)は3,000万円となります。

・6,000万円-(5,000万円-2,000万円)=3,000万円

取得費がいくらになるか、税額に大きく影響することは一目瞭然です。

相続・贈与で取得した土地・建物は、「取得価格」と「取得日」を引き継ぐ

相続や贈与で引き継いだ土地や建物の場合は、被相続人(お亡くなりになった人)や贈与者(贈与した人)が、その土地や建物を購入したときの価格を引き継ぎます。

「取得した日」も同様で、被相続人や贈与者が取得した日を、受取った人が引き継ぎます。

取得価格を引き継ぐデメリット

取得日を引き継げることで、相続や贈与で受取った不動産を売却する際は、長期譲渡になりやすく、低い税率が適用されるというメリットがあります。

ただその一方で、取得費が低くなり、売却価格との開きで利益が大きくなり、予想以上の税金が発生してしまうデメリットもあります。

No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

取得費にできるものとできないもの

ちなみに、相続や贈与によって発生した登録免許税や不動産取得税は、取得費とすることができます。

その一方で、代償分割のために相続人に支払われる費用や、遺産分割協議のために弁護士に支払い費用などは取得費に含まれません。

相続・贈与で取得した土地・建物の「取得費」の算出方法

自分で購入した不動産なら、契約書や領収書から、取得費の金額を求めることは簡単です。

しかし、相続や贈与で受取った土地や建物の場合、そのような書類が残っていなくて不明なケースもあります。

このような場合、取得費はどうやって計算すればよいでしょう?

土地の取得費がわからない場合

所得税法では、昭和27年12月31日以前から所有していた土地(建物も含む)は、土地の売却価格の5%を取得費とみなすことができます。

つまり、昭和27年12月31日以前に取得した土地を、相続で取得した場合には、この規定を当てはめて計算することになります。

・土地の譲渡所得=土地の売却価格-(土地の売却価格×5%+譲渡費用)

この特例が適用されると、その他の取得費と譲渡費用を除けば、売却利益の95%が譲渡所得として課税対象になるわけですからたまったんものではありません。

個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。ただし、当該金額がそれぞれ次の各号に掲げる金額に満たないことが証明された場合には、当該各号に掲げる金額とする。

〔通達31の4-1〕

一 その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額
二 その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第2項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額

租税特別措置法 第31条の4 長期譲渡所得の概算取得費控除

ただし、上記規定は昭和27年12月31日までの取得費で、昭和28年1月1日以降に取得した土地(建物も含む)については、「租税特別措置法 第31条の4」について、「土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする」としてあるだけで、強制されているわけではありません。

措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。

租税特別措置法関係通達 31の4-1 昭和28年以後に取得した資産についての適用

したがって、土地の取得費について、5%以外に合理的な計算方法があれば、それを用いて取得費を算出しても良いということです。

この場合、合理的な数値として用いられるのが「路線価」です。

売却するときの路線価から計算した時価と、購入したときからの路線価から計算した時価の変動比率で計算します。

もし、昔の路線価がわからないときは、「市街地価格指数」の変動費を用いて計算します。

※土地の計算方法については「これだけ読めば大丈夫! 営業マンのための不動産の税金のツボがゼッタイにわかる本 青木寿幸 (著)」から引用

このような方法を使って合理的な価格を求めれば、必ずしも売却価格の5%を取得費にしなくてもよいとされています。

それでも取得がわからないときは、売却価格の5%を取得費とみなすことになります。

建物の取得費がわからない場合

建物については、国税庁が出している「建物の標準的な建築価額表」を使います。

この表では、建築年と建物の構造により、建物の標準的な建築価額が決められており、これにより建物の取得費を求めます。

算出した取得費から、減価償却の合計を引けば、売却時の取得費となります。

なお、「建物の標準的な建築価額表」はあくまでも個人が建物を売却することを前提に、取得した建物と土地を分けるときにのみに利用される建物の取得価額になります。

取得費を算出さるときの注意点

取得費の計算は、購入時の契約書や領収書があれば、それを使うのが原則となります。

路線価や建築価格表から求めた金額の方が有利だから、そちらを使うは通りません。

反対に、概算取得費の5%の方が実際の価格より高い場合は、概算取得費の5%を選択することができます。

相続の取得費加算の特例

相続税を支払った人という条件が付きますが、相続開始3年10ヵ月以内に相続または遺贈により取得した土地や建物を売却した場合は、相続税額の一定額を取得費に加算できる特例があります。

この特例により取得費が増えますので、売却して出た利益(譲渡所得)が少なくなり、結果として所得税・住民税を減らすことができます。

この特例を受けることのできる人は、下記の要件を満たさなくてはいけませんので注意しましょう。

(1)相続や遺贈により財産を取得した者であること。

(2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

(3)その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費加算の特例には、「併用できる特例」と「併用できない特例」がある

取得費加算の特例は、その他の特例と「併用できる場合」と「できない場合」があります。

自分にとってベストな選択ができるようにしておきましょう。

1.3,000万円の特別控除と併用できる

取得費加算の特例は、居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除と併用できます。

3,000万円の控除ですから、併用するとさらに譲渡所得(利益)を少なくできます。

2.買換えの特例とも併用できる

マイホームを買換えたときに売却益に対してかかる税金を繰延べられる特例も、取得費加算の特例と併用できます。

3.小規模宅地の特例も併用できる

小規模宅地の特例も取得費加算の特例と併用できます。

ただし、取得費加算の特例の対象となるのは、「小規模宅地の特例適用後」の金額となるため、小規模宅地の特例を受けてない不動産よりも、取得費が少なくなってしまうというデメリットもあります。

4.空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは併用できない

相続した空き家を、耐震基準を満たした建物にリフォームして売却するか、建物を取り壊して敷地を売った場合、その売却益から3,000万円を控除できるのが、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。※「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

この特例と取得費加算の特例は併用できません。

多くの場合は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けた方がメリットがありますが、どちらが自分にとって有利になるかは、専門家に相談して検討しましょう。

まとめ

不動産を相続しても、家族の状況によっては、その不動産を売却せざるを得ないケースも出てくるでしょう。

使う予定のない不動産であれば、毎年固定資産税もかかってきますし、相続が売却の良いタイミグになることもあります。

そんなときに「取得費加算の特例」を知っておくと、税金という支出を減らすことができます。

利用するタイミングがあれば、しっかり活用しましょう。

不動産を買ったときの税金はこちらの記事をお読みだくさい↓

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