所有する建物や土地などの不動産を売ったときは、それに対し税金が発生します。
不動産は高額ですから、買うときも売るときも高い税金が発生します。
少しでも税金を抑えるためには、不動産を売却したときの税金のことを知っておく必要があります。
不動産を買うときの税金はこちらの記事をご覧ください↓
不動産の税金は「譲渡所得」に対してかかる
不動産を売却したときにかかる税金（所得税と住民税）は、売ったときに出る利益に対して課税されます。
この利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得は、不動産を売った金額、譲渡価格から必要経費を引いた金額となります。
必要経費には、
- その不動産を購入したときの代金（取得費）
- その不動産を購入したときにかかった費用（取得費）
- その不動産を売却するときにかかった費用（譲渡費用）
の3つがあります。
売却価格から必要経費を引いた結果、譲渡所得が0円なると税金はかかりません。
譲渡価格、取得費、譲渡費用の内訳
譲渡価格、取得費、譲渡費用の内訳は次の通りです。
譲渡価格
- 不動産を売った価格
- 固定資産税と都市計画税の清算金
固定資産税清算金とは、不動産の売買をするときに、不動産にかかるその年の固定資産税や都市計画税を、所有日数に応じて買主が売主へ支払うお金のことです。
売主は買主に物件を引渡す前日までの分を支払い、買主は引渡し日から年末までの分を支払います。
都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に毎年課される地方税のため、不動産の所在地により、固定資産税精算金に、都市計画税が含まれる場合と含まれない場合があります。
取得費（その不動産を取得するのにかかった費用）
- 購入代金や建築代金
- 取得時に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
- 不動産取得税
- 購入時に支払った借主への立退料（借主がいた場合）
- 測量費、土地の造成費用
- 購入時に支払った整地費用、下水工事費、ガス工事費
- 増改築した費用
- 借地権の更新料 など
自宅を購入したときは、売却するかどうかにかかわらず、契約書はもちろん、そのとき支払った費用の領収書も保管しておきましょう。
また、購入時だけでなく、あとで増改築した費用も取得価格に入れることができます。
なお、取得費がわからない場合は、売却金額の「5％」とすることもできます。
譲渡費用（その不動産を売却するときにかかった費用）
- 売却時に支払った仲介手数料
- 売却するためにかかった広告費
- 売却時に必要となった測量費用
- 契約書の印紙税
- 売却時に支払った借主への立退料（借主がいた場合）
- 売却にかかった建物の取壊し費用、庭木の伐採費用 など
建物の取壊し費用や庭木の伐採費用については、建物を取り壊してからかなり時間が経っている場合は、譲渡費用に認められません。
あくまで、買主の希望で、売買契約書に売主が建物を取壊したり、庭木を伐採することが条件として記載されているときに限られます。
また、譲渡費用として計上できないものもありますので注意しましょう。
- 購入時の住所変更手続き費用
- 売却時の引っ越し費用
- 売却時の抵当権抹消費用
譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
譲渡所得の計算方法
譲渡価格から取得費と譲渡費用を引くことで、譲渡所得を計算します。
・譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
簡単にいうと、売った金額からかかった費用を引いたものが譲渡所得（利益）となります。
これは普通のビジネスと同じですね。
ただ、不動産の場合は、売ったものがマイホームになると、そこからさらに「特別控除」という特典を受けられます。
代表的なものは、「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。
そして、税率については、不動産の「所有期間」によって変わります。
減価償却費に注意
ただ、ここで注意点があります。
それは「減価償却費」です。
減価償却とは、建物のように長期間にわたって使用するもの価値を、年の経過と共に減少させていくことをいいます。
その減価償却によって計上される費用のことを、「減価償却費」と呼びます。
建物の価値は年数が経つごとに下がっていきます。
たとえば、10年住んだ家は、経年劣化の分だけ、新築時より資産価値は減少します。
その目減りした価値を、会計上のルールで表したのが減価償却費です。
ただし、減価償却はあくまで会計のルールで、実際の建物の減耗や劣化で生じる金額とは別物です。
ちなみに、土地の価値は期間の経過と共に下がることはありませんので、減価償却という考え方はありません。
売却時は減価償却費を購入価格から引く
この減価償却費ですが、建物を売却するときは、すでに計上した減価償却費を取得価格から引かなくてはいけないルールになっています。
「だから何だ？」と思われるでしょうが、これが税金に大きく関係してきます。
たとえば、建物の譲渡価格が2,000万円、購入したときの価格が3,000万円、これまで計上した減価償却費が500万円、取得費と譲渡費用が500万円だったとします。
このときの譲渡所得は0円です。
・2,000万円（譲渡価格）－（3,000万円（購入価格）－500万円（減価償却費）－500万円（取得費・譲渡費用））＝0円
しかし、減価償却費が1,000万円だったならどうでしょう？
譲渡所得は500万円に増えてしまいます。
・2,000万円（譲渡価格）－（3,000万円（購入価格）－1,000万円（減価償却費）－500万円（取得費・譲渡費用））＝500万円
つまり、経過年数が進んで減価償却費が大きくなると、その分だけ譲渡所得も増えてしまうということです。
土地と建物の割合で所得税が変わる
ちなみに、土地と建物の価格が契約書に分けて記載されてないことがあります。
このとき、按分して土地と建物の価格をそれぞれ計算することになりますが、減価償却費を建物の取得価格から引かなくてはいけないため
- 土地の取得価格の割合が多い→建物の取得価格が小さくなる→譲渡所得が少なくなる
- 土地の取得価格の割合が少ない→建物の取得価格は大きくなる→譲渡所得は多くなる
という関係になります。
つまり、土地と建物の割合で、所得税額が大きく変わる可能性があるということです。
土地と建物をどのような割合で分けるかも、税額に影響してきます。
不動産売買契約書に取引金額の総額しか記載されていない場合の土地・建物のそれぞれの取得価額の按分方法は以下の４つが考えられます。
- 消費税から逆算する方法
- 固定資産税評価額から按分する方法
- 建物の標準的な建築価額表を利用する方法
- 不動産鑑定評価に基づく方法
不動産が高額で税務署から指摘されるのが不安な場合は、不動産鑑定士に計算してもらうのが無難かもしれません。
不動産の所有期間で税率が変わる
譲渡価格から、購入価格、減価償却費、取得費、譲渡費用を引いたら、譲渡所得が決まります。
この譲渡所得は、「不動産の所有期間」によって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
これにより税率が変わります。
| 区分 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 20.315％ |
短期と長期では、19.315％も違いがあります。
この税率の違いは、不動産の転売目的での短期売買を抑えるために設けられたものです。
5年以下と5年以上の期間に注意
短期譲渡と長期譲渡の違いは、「売却した年の1月1日時点での所有期間」が
- 5年以下→短期譲渡所得
- 5年超→長期譲渡所得
となります。
ただし、この所有期間がくせ者で、単に不動産を所有してから売却した日までの所有期間が5年を超えていればいい、というものではありません。
ポイントになるのは、「売却した年の1月1日時点での所有期間」というところです。
つまり、売却した年の属する1月1日時点で、所有期間をカウントするということです。
たとえば、2017年4月1日に不動産を取得し、2022年5月1日に売却した場合、2017年4月1日～2022年5月1日までを見れば、所有期間は5年1か月と思えます。
しかし、この制度が判定するのは、あくまで売却した年の1月1日時点です。
その時点で所有期間をカウントすると、2017年4月1日～2022年1月1日となり、所有期間は4年8か月となって、短期譲渡所得と判定されます。
長期譲渡所得に判定されるためには、2023年1月1日以降に売却しなくてはいけません。
2023年1月1日以降なら、少なくても5年8か月の所有期間となるからです。
「取得日」と「譲渡した日」は有利なものを選べる
不動産の所有期間は、その不動産を「取得した日」と「譲渡した日」によって変わりますが、取得した日と譲渡した日は、納税者がそれぞれ有利な日を選ぶことができます。
譲渡した日の判定
土地や建物の譲渡日は、原則として、譲渡した土地や建物の「引渡しがあった日」となりますが、「契約した日」とすることもできます。
譲渡した日の判定の場合、「引渡しが合った日」にすることで、所有期間を伸ばし、かつ納税時期も延ばすことができます。
たとえば、不動産を売却した場合、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をして納税しなくてはいけません。
仮に12月に契約、翌年の1月に引き渡しをした場合、引き渡し日を譲渡した日にすると、納税は翌年にできます。
1年間納税の猶予ができて、その分、資金繰りは楽になります。
それに対し契約日を選んだ場合は、翌年には納税が発生し、「引渡しがあった日」を選ぶよりも、1年も早く納税日を迎えてしまいます。
取得の日の判定
原則は、土地や建物の引渡しがあった日が取得日となりますが、売買契約締結日を取得日とすることもできます。
所有期間を伸ばしたい場合は、契約日を選択する方が有利になります。
ただし、自ら建設した場合の取得日は、その建設等が完了した日となります。
また、他に請け負わせて建設等した場合は、資産の引渡日が取得日になります。
このため、建物を自ら建設等した場合や他に請け負わせて建設等した場合は、契約日をもって取得日とすることができません。
ちなみに、同じ土地や建物であっても、それぞれで取得日と譲渡した日を選ぶことができます。
たとえば、取得日は契約日で判定して、譲渡日は引渡日で判定することもできれば、取得日は引渡日で判定して、譲渡日は契約日で判定することも可能です。
そのため、契約日を選ぶか引渡日を選ぶかによって、同じ土地や建物であっても所有期間が異なるケースも出てきます。
相続や贈与で土地・建物を取得したときの「取得費」と「取得日」の計算の仕方は下記記事をご覧ください↓
居住用不動産を売却したときの4つの特例
同じ不動産の売却でも、居住用の場合は、税金が多くならないよう特例を受けることができます。
居住用不動産の場合、売却代金が家の買換えやその後の生活資金になるため配慮されています。
特例が使えるかどうかで、税額が大きく変わりますので、事前の条件確認は必ずしておきましょう。
ただし、特例を受けるには確定申告が条件となります。
税額が0円になる場合も必要です。
申告の際は、売却時の契約書や領収書など、売却に関する書類も忘れないよう用意しておきましょう。
1．マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除
居住用財産を売却したときは、「3,000万円の特別控除」を受けることができます。
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
これは譲渡所得から3,000万円を引いてくれる制度で、所有期間を問わず受けることができます。
ただし、セカンドハウスや賃貸用のマンションやアパートは対象外です。
特例を受ける主な要件は以下の通りです。
- 自分の住む土地や建物の売却であること。
- 以前住んでいた土地や建物の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 配偶者や親族、自分がオーナーである会社への売却でないこと。
3,000万円の特別控除を利用する場合、次の点に注意しましょう。
- 売却後に物件を購入する場合、住宅ローン控除が受けられなくなる。
- 所有者が物件に住んでいること。
- 原則として、相続で取得した物件は対象外であること。
2．所有期間が10年を超えると税率が低くなる
売却する居住用財産の所有期間が10年を超えると、税率が低くなる特例があります。
不動産の売却は、所有期間が5年超の長期譲渡所得で税率は20.315％になりますが、10年超の軽減税率の特例を利用できると、税率は14.21％まで軽減されます。
この特例は「3,000万円の特別控除」と一緒に利用できるので、3,000万円以上の譲渡所得が出た場合でも、税金を軽減する効果を得られます。
税率は、6,000万円以下と6,000万円以上で変わります。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
| 所得税 | 10.21％※ | 15.315％※ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
※復興特別所得税（平成25年から49年まで）として所得税における2.1％相当が上乗せ。
3．買換えの特例
マイホームを売却して新しいマイホームに買い替える場合、売却した利益にかかる税金を繰延べすることができます。
これを「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。
この特例は、居住用の不動産の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。
誤解してはいけないのは、この特例は税金が非課税になるのではなく、あくまで「繰延べ」になることです。
今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えたときに、繰り延べた分を課税されます。
たとえば、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買換えた場合は、通常は、5,000万円の売却で得た利益3,000万円に対して課税されます。
・譲渡所得：5,000万円－2,000万円＝3,000万円
ここで買換えの特例を受ければ、この譲渡所得3,000万円への課税は、将来へ繰延べされます。
しかし、その後、買換えたマイホームを8,000万円で売却したとします。
すると、課税されるのは今回の譲渡益1,000万円（8,000万円－7,000万円）だけでなく、繰り延べられた3,000万円の合計、4,000万円が譲渡所得になります。
ちなみに、マイホームの売却価格より、買換えた新住宅の方が安い場合は、超えている部分の売却益に税金がかかります。
したがって、旧自宅の売却益を100％繰り延べたい場合は、「旧自宅の売却価格≦新自宅の購入価格」としなくてはいけません。
買換えの特例の要件
買換えの特例を受けられる要件は次の通りです。
- 自分が住んでいる自宅を売るか、または住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
- 売却日が属する年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
- 居住していた期間が、通算で10年以上であること。
- 妻や子供など、親族への売却でないこと。
- 売却価格が1億円以下であること。
所有期間10年は、転勤などで自宅に住まない期間が間にあっても、前後を通算できるという意味です。
買換える新自宅の条件
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- 耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
- 耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
買換えの特例は「取得日」を引き継げない
買換えの特例を使った場合は、新自宅の取得日は、旧自宅の取得日を「引き継げない」ことに注意しましょう。
つまり、新自宅の所有期間は、新自宅を売却するまでの期間になるということです。
そのため、新自宅を5年以内の短期で売却せざるを得ない事態が発生してしまうと、短期譲渡所得に該当し、39.63％の税率になってしまいます。
このとき、3,000万円の特別控除は受けられますが、所有期間10年超でないため、軽減税率の適用もありません。
したがって、仮に新自宅について5年以内の短期で売る予定があるなら、買換えの特例は使わず、3,000万円の特別控除を利用して税金を支払った方が得だといえます。
なお、売った年、その前年および前々年に
- マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除
を受けたときは、買換えの特例は利用できませんので気をつけましょう。
4．マイホームを売却して損失が出たときの損益通算と繰越控除
マイホームを売って赤字になったときは、その損失を他の所得から差し引ける特例があります。
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
・No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
この特例を受けると、まずマイホームの譲渡損失とその年の所得の間で「損益通算」を行います。
さらに、それでも引ききれない赤字が出たときは、翌年以降3年間の所得から差し引くこと（繰越控除）ができます。
損益通算を詳しく知りたい方は下記記事をご覧ください↓
ただし、マイホームの所有期間がその年の1月1日時点で5年以上や10年以上の住宅ローンが残っている、などの要件があります。
また、この特例は買換えするときにも利用でき、その際は、住宅ローンが残っていなくてもかまいません。
5．保証債務の借金返済のために不動産を売った場合の特例
社長の場合、会社の借入の連帯保証をしていることがあります。
もし会社が借入を返せないときは、社長個人が会社に代わって返済しなくてはいけません。
これを「保証債務の履行」といいます。
保証債務の返済の際、手持ちのお金が足りなくて、やむを得ず不動産を売却することもあるでしょう。
この保証債務を返済するために、不動産を売却したときは、保証債務の部分について譲渡所得がなかったとみなしてくれる特例があります。
・No.3220 保証債務を履行するために土地建物などを売ったとき
たとえば、2,000万円の借入の保証人になっていた場合で、その保証債務の返済に自宅を提供した場合（売却価格5,000万円、取得費1,000万円）、所得税の対象となるのは2,000万円のみとなります。
自宅以外の不動産を売却したときも、この特例の対象となります。
ただし、この特例は保証債務の履行を行ったときの特例のため、保証債務の履行をしたときで、本来の債務者から回収できないとき、といった要件があります。
不動産の譲渡所得は分離課税
不動産を売却したときの利益（譲渡所得）に対する税金は、「申告分離課税」となります。
申告分離なので、給与などの所得とは別にされ、所有期間によって税率が決まります。
申告分離課税のメリットは、そのものズバリですが、他の所得と合算されないことです。
他の所得と合算される総合課税の場合、所得が高くなるほど税率も高くなるため（超過累進税率）、不動産のような高額の利益が出る所得だと、税金面では不利になります。
その点、不動産の譲渡所得は申告分離課税のため、税金面では有利になるといえるでしょう（もちろん、その年の所得によりますが）。
印紙税もかかる
不動産を売却する際は、所得税・住民税以外にも、印紙税もかかります。
不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。
印紙税額は下記の通りです。
| 記載金額 | 不動産売買契約書 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超200万円以下 | 1,000円 |
| 200万円超300万円以下 | 1,000円 |
| 300万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000万円 |
| 1億円以上5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円超50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
まとめ
不動産を売却したときの税金についてい解説してきました。
これまで解説してきた通り、不動産には特別控除や特例が用意されていて（主に居住用不動産）、それにより、大幅な税額軽減を実現できます。
自分の場合は当てはまるか？を確認しておくだけでも納税資金に違いが出ます。
正しい知識を持って売却計画を進めることが、不動産の税金で得するポイントです。
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