不動産投資の赤字を給与所得と損益通算する節税スキームを解説

不動産の税金

個人で所有する不動産所得の赤字は、他の所得と損益通算できます。

これを利用すれば、個人の所得税を節税することもできます。

この節税に向いているのは、高額な給与所得者です。

ただし、節税ありきで進めるのは本末転倒です。

ポイントは、「キャッシュフロー(家賃収入)は黒字」で、「会計上の赤字」のみ作り出すことです。

節税に利用できる損益通算

損益通算とは、利益と損失を相殺することがすることをいいます。

損益通算することで、所得が圧縮されるため、その分税金も減ります。

損失は避けたいものですが、仮に損失が出た場合でも、税金の減少という形で損失の一部を取り戻すことができるというわけです。

いわゆる節税ですが、とはいえ、損益通算には制限があり、できるものは次の4つの所得に限られます。

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得

簡単にいうと、所得は10種類のカテゴリーに分けられていて、異なる所得同士で損益通算する場合は、上記4つの所得でしかできないルールになっています。

損益通算についての詳しい解説は下記記事をご覧ください↓

不動産から得られる所得※は、損益通算できる所得に含まれており、もし不動産所得で赤字が出たときは、他の所得と損益通算でき、これにより節税できるというわけです。

※事業的規模の不動産の貸付けは事業所得、それ以外は不動産所得

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

たとえば、1,000万円の経常所得※がある一方で、不動産所得で400万円の赤字が発生した場合、1,000万円から400万円を引くことができ、課税所得金額は600万円となります。

・1,000万円-400万円=600万円

※経常所得とは、利子所得、配当所得、給与所得、雑所得、不動産所得、事業所得のこと。

その結果、所得税率が33%から20%まで下がり、節税効果を生み出します。

課税される所得金額税率控除額
1,000円~1,949,000円5%0円
1,950,000円~3,299,000円10%97,500円
3,300,000~6,949,000円20%427,500円
6,950,000円~8,999,000円23%636,000円
9,000,000円~17,999,000円33%1,536,000円
18,000,000円~39,999,000円40%2,796,000円
40,000,000円~45%4,796,000円

不動産の売却損とは別

ここで注意です。

他の所得と損益通算できる不動産所得は、土地・建物を賃貸することで得られる所得のことをいいます。

土地・建物を売却して得た所得は、不動産所得ではなく「譲渡所得」となります。

譲渡所得も「損益通算できる所得」に含まれていますが、ここがややこしくなるポイントです。

土地・建物の売却で発生する所得は、譲渡所得内でも「申告分離課税」となり、基本は他の所得と損益通算することはできません。

譲渡所得で損益通算できるのは、土地・建物、借地権、株式等の譲渡以外の譲渡で発生した損失となります。

ただし、土地・建物の譲渡で発生した損失は、土地・建物の譲渡で得た収益とは、損益通算(内部通算)することはできます(申告分離課税同士でできる)。

損益通算で不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺する

不動産投資で生じた損失は、損益通算できるのは先述した通りですが、これを利用したスキームが、給与所得と損益通算する節税スキームです。

損益通算は順番があり、まず第一グループとなる経常所得の中から損益通算を行います。

経常所得には下記のものがあります。

  • 利子所得:公社債・預貯金の利子などによる所得
  • 配当所得:株式会社などの法人から受ける剰余金の配当・利益の配当・剰余金の分配などによる所得
  • 給与所得:会社から受取る給与
  • 雑所得:他のどの所得にも該当しない所得で、おもに国民年金・厚生年金などの公的年金等
  • 事業所得:製造業・卸売業・サービス業・農業・漁業その他の事業から生ずる所得
  • 不動産所得:不動産、船舶、航空機などによる貸付で得られる所得

たとえば、サラリーマン兼業の大家さんが、アパート経営で赤字を出した場合、まず経常所得の中から損益通算が行われます。

節税スキームでは、給与所得の黒字と不動産投資の赤字を相殺して、課税所得金額を小さくします。

所得税は給与から源泉徴収されていますので、損益通算することで払い過ぎになった部分が還付される(返ってくる)ことになります。

所得税が超過累進税率で、高額な給与所得者ほど高くなることを思えば、この節税スキームは給与所得が高い人向けといえます。

ただし、損益通算するためには確定申告が条件となりますので、この点は忘れないようにしましょう。

不動産所得のみにできる「意図的」な赤字

とはいえ、節税するためにわざわざ赤字を作り出すなど、これほどバカげた話はありません。

損益通算は、あくまで損失が出てしまったときのリカバリーのための措置です。

わざと赤字を出すくらなら、利益を出して税金を支払いましょう。

しかし、不動産投資については、キャッシュフロー(口座に入る家賃収入)は黒字でも、「会計上の赤字」を作り出すことが可能になります。

これにより、実質黒字でありながら、帳簿上の赤字を作って節税できるのです。

そのカラクリとは次の通りです。

カラクリの中身は減価償却費

不動産所得とは、収入から経費を引いた後にのこる金額のことをいいます。

・不動産所得=不動産収入-経費

不動産投資の収入と経費には下記のものがあります。

<不動産収入>

  • 賃料・公益費
  • 更新料
  • 礼金
  • 駐車場代など

<不動産投資の必要経費>

  • 修繕費
  • 管理費
  • 広告費
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • 借入の利子など

上記の収入から経費を引いたものが不動産所得ですが、この節税スキームでポイントになるのが減価償却費です。

減価償却費を利用すれば、会計上の赤字をつくることができます。

減価償却費とは

減価償却費とは、固定資産を取得した費用を、取得した年に全部計上(経費化)するのではなく、耐用年数(使用期間)に応じて分割して費用計上する費用のことをいいます。

たとえば、耐用年数10年の固定資産を1,000万円で購入した場合、1年に100万円ずつ10年間にわたって費用計上していきます。

仮に1,000万円を一括で支払ったとしても、10年に分割して費用計上していくことになります。

逆にいえば、最初の年に1,000万円支払った場合は、翌年以降9年間は支出のない費用を計上することができます。

この点をとらえて、減価償却費は「支出を伴わない費用」といわれることもありますが、まさにここが「帳簿上の赤字」のみを作ることができる理由です。

減価償却費を使い「会計上の赤字」を作る

先述した例でいうなら、もし家賃収入が300万円、経費が250万円なら、このときの不動産所得は50万円です。

・300万円-250万円=50万円

しかし、ここに減価償却費100万円が加わればどうでしょう?

-100万円の赤字になります。

・300万円-(250万円+100万円)=-50万円

しかも、減価償却費は「支出を伴わない費用」のため、2年目以降の実際の現金(キャッシュフロー)はプラス50万円の黒字です。

※初めの年に1,000万円を一括で支払った場合。

この不動産所得の損失を、給与所得の黒字と損益通算し、税金が返ってくるというわけです。

中古物件で多額の減価償却費を計上する

ただし、上記はあくまで事例です。

減価償却については、次の制限があり、多額の費用を1年間に計上できるわけではありません。

  1. 土地は減価償却できない
  2. 建物の耐用年数は長い
1.土地は減価償却できない

減価償却は、時の経過によって価値が下がる資産を対象としています。

その点、土地は経年によって価値が下がることはないので、減価償却の対象となりません。

したがって、土地を購入しても減価償却費とはならず、費用を計上することはできないのです。

2.建物の耐用年数は長い

耐用年数は法律で定められていて、勝手に年数を決めることはできません。

新築の住宅の場合は、下記の年数で設定されています。

建物の種類耐用年数
木造・合成樹脂造22年
金属造、主要な鉄骨の肉厚が3〜4mm以下27年
金属造、主要な鉄骨の肉厚が4mm超34年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年

そのため、先の例のように、固定資産1,000万円の木造の賃貸住宅を購入したとしても、1年間で経費計上できる金額は46万円ほどになります。

土地の購入代金は減価償却はできず、建物の減価償却費は少額しか計上できない、基本的に1年当たり多額の減価償却費を計上できる建付けにはないってないのです。

「だったら、減価償却費を利用した節税スキームなど端から画に描いた餅」と思われるかもしれませんが、さらにあらずです。

耐用年数が長くなるのは新築の場合です。

中古物件の場合は、耐用年数の計算が変わり、短く設定できるのです。

<法定耐用年数の全部を経過した資産の場合>

・耐用年数=法定耐用年数×20%

<法定耐用年数の一部を経過した資産の場合>

・耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

たとえば、同じ固定資産1,000万円の木造賃貸住宅でも、経過年数15年、中古物件を購入したなら、耐用年数は10年に縮めることができます。

・(22年-15年)+15年×0.2=10年

新築と比べて12年短くなります。

その結果、減価償却費を年間100万円計上することができ、予定通り、50万円の「帳簿上の赤字」を作ることができます。

これにより、不動産所得の赤字と、給与の黒字を損益通算する、節税スキームが可能になります。

ただし、減価償却期間が元々長いものは、中古物件でも減価償却期間は長くなってしまいますので、中古物件でも減価償却期間を短くできるものという条件がつきます。

節税スキームの6つのデメリット

減価償却費を利用した不動産投資の節税スキームは、基本的に高額給与所得者に有効な節税スキームですが、デメリットもよく考えて行う必要があります。

1.土地の負債の利子は損益通算できない

不動産所得の赤字が出たときは、「土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」は「損益通算できない」というルールがあります。

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

これは土地の購入にあたる部分の借入金の利子は経費にならないという意味ではなく、赤字になった場合は、その部分の金額は損益通算できないという意味です。

たとえば、土地と建物を購入するために5,000万円借入し、そのときの土地と建物の割合が「土地5:建物4」で、借入の利子は100万円だったとします。

このときの利子の割合は、土地56万円、建物44万円となります。

  • 土地:100万円×(5÷(5+4))=56万円
  • 建物:100万円×(4÷(5+4))=44万円

したがって、100万円の利子のうち、56万円については、不動産所得で赤字が出てときは、損益通算できないことになります。

逆にいえば、この56万円の損失については、切り捨てられるということです。

土地の比率が高い場合には、損益通算できない利子の部分が多くなることを認識しておかなくてはいけません。

2.青色申告の10万円、65万円の控除が使えなくなる

不動産所得の場合、青色申告することで10万円の控除、不動産賃貸を事業規模で行う場合(5棟10室が目安)は65万円の控除を受けることができます。

しかし、赤字の場合はこの控除を利用することができません。

青色申告の控除は、黒字の範囲でしか使えないのです。

たとえば、事業規模の不動産投資で100万円の損失がある場合、65万円と赤字の100万円を足した165万円を赤字として申告できるわけでなく、申告できるのは純粋な赤字部分の100万円のみとなります。

不動産投資で赤字が出続ける限り、青色申告の控除は利用できないことになります。

3.各種控除が使えない

税金を計算する場合は、各種の控除(社会保険控除、医療費控除など)が使えますが、この控除も黒字の範囲でしか引くことができません。

控除する所得がなければ、引ききれない控除分は切り捨てとなります。

4.青色申告の繰越控除が使えない

青色申告は赤字が出た場合、3年間繰越しできる制度があります。

しかしこちらも、差し引ける黒字がなければ、控除できるものがないため、切り捨てられてしまいます。

5.減価償却期間を過ぎてからの問題

減価償却を利用したスキームは、中古物件を利用することで、新築に比べ減価償却期間を短縮できることがポイントでした。

その結果、1年当たり多額の減価償却費を計上でき、意図的に赤字を作り出すことが可能になります。

しかしそれは逆に、減価償却期間が終わった後に、多額の利益が出ることを意味します。

毎年、100万円の減価償却費を計上していたなら、それが終了すれば、その100万円が丸まる課税対象になるということです。

したがって、減価償却費を利用したスキームでは、減価償却期間終了後の出口戦略が重要になります。

この節税スキームの出口戦略とは、「物件を売却する」ことです。

この節税スキームは、減価償却費を利用して、会計上の損失を作って節税するという方法なので、減価償却費で赤字を作ることができなくなれば、物件を所有している意味がなくなります。

そのため、節税スキームの出口は物件を売却して終了となります。

物件売却時の2つの注意点

ただし、出口戦略でも重要な注意点があります。

売却時の注意点を忘れると、最後の最後に、どんと課税されて今までの苦労が水の泡となりかねません。

注意点1.短期の売却だと税率が高くなる

不動産を売却した場合の税金は、「申告分離課税」となって、他の所得とは別に計算されますが、このとき、所有期間が「短期」か「長期」かで、次のように税率が変わってきます。

区分所有期間税率
短期譲渡譲渡する年の1月1日時点で5年「以下」の所有39.63%
長期譲渡譲渡する年の1月1日時点で5年「超」の所有20.315%

※所有期間は単純に5年にならないことに注意

ご覧のように、短期譲渡と長期譲渡では、税率に19.315%もの開きがあります。

そのため、物件を売却するときは、長期譲渡になるよう、所有期間を「譲渡する年の1月1日時点で5年「超」の所有」になるようにしなくてはいけません。

注意点2.譲渡益が出やすくなる

不動産を売却したときの譲渡所得は、次の計算式で求めます。

・譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

要するに、買ったときより高く売れたら、その差額については税金がかかるということです。

ただ、ここでポイントになるのが取得費です。

ここでいう取得費は、購入代金のことですが(中古物件のため)、これは単に買ったときの値段を指すわけではありません。

購入価格からそれまで減価償却費として計上した金額の累計を差し引いた金額となります。

たとえば、1,000万円で購入した建物を1,500万円で売却する場合、単純に1,500万円から1,000万円を引いた500万円となるわけではありません。

仮に、これまで300万円の減価償却費を累計で計上してきたなら、取得費は700万円となり、譲渡益は800万円となるということです。

・1,500万円-(1,000万円-300万円)=800万円

要するに、所有期間中は減価償却で節税できたとしても、売却時にその節税分を一気に課税されることになります。

仮に、1,000万円で購入して1,000万円で売却したとしても、減価償却した300万円分が譲渡益になって課税されます。

・1,000万円-(1,000万円-300万円)=300万円

このことからわかるように、節税スキームの所有期間中に減価償却が進み過ぎると、譲渡益が多くなって、売却時に課税されて節税分が飛んでしまうということです。

だからなおさら、売却時には必ず長期譲渡になるようにしておかなくてはいけません。

節税スキームの出口対策がどれだけ重要か、ご理解いただけたかと思います。

6.融資に影響する可能性がある

不動産所得が赤字の場合、融資に悪影響を及ぼす可能性があります。

ただ、会計上の赤字でキャッシュフローは黒字であることを、しっかり説明すれば問題にならないかもしれませんが、節税と融資はベクトルが違うことは知っておきましょう。

節税を優先すれば融資が不利になり、融資を優先するなら節税はしない方が有利になります。

良い条件で借りたい、融資を多く借りて不動産事業を拡大したいなどの理由があるなら、節税ありきのスタンスは考えた方がよいでしょう。

法人の設立を考えてみる

個人での節税は、縛りが多くて限界があります。

これに対し法人なら、損益通算の縛りはありませんし、その期に出た赤字は最長10年間繰越しできます。

税率も、個人は所得が増えるほど税率が高くなる超過累進税率ですが、法人税は一定です。

個人と法人では、あきらかに法人の方が有利です。

節税のみで考えるのはよくありませんが、法人設立を考えてみるのも方法です。

不動産投資の損益通算の注意点

不動産投資で損失が出た場合でも、次の2つは損益通算することができません。

1.国外の不動産は損益通算できない

令和3年以降、国外の中古不動産から生じる不動産所得の赤字部分のうち、中古建物の減価償却費相当分については、他の所得のみならず、国内の不動産所得との損益通算もできなくなりました。

アメリカやイギリスなどの不動産は、建物が頑丈にできており、年数が経っても資産価値がさほど落ちることなく、中古物件でも高い価値が保たれています。

これら中古物件の減価償却方法は、日本国内のものと同一の方法で計算されます。

しかも、法定耐用年数を超えている場合は、より短期の減価償却期間となります。

・法定耐用年数の全部を経過した資産の場合の耐用年数=法定耐用年数×20%

国外不動産は築年数が古く、価格も高い。

それでいて、法定耐用年数を築年数が超えていて、1年当たりの減価償却費を多額に計上できる。

これで賃料がしっかり入る物件なら、キャッシュフローは黒字、会計上は赤字の節税スキームを容易く作ることができます。

高額給与所得者にとっては、手堅い節税スキームです。

このスキームは以前から問題視されていて、それが封じられることになりました。

これにより、国外不動産等同士から生ずる所得と損益通算することはできても、国内の不動産から生ずる不動産所得との内部通算および不動産所得以外との所得との損益通算ができなくなりました。

別荘などの不動産

別荘などの売却で発生した損失も、損益通算できません。

まとめ

不動産投資の赤字と給与所得を損益通算して節税するスキームは、高額の給与所得者に向いた節税スキームとなります。

給与所得が低い人が行っても、社会保険控除などの各種控除が使い切れないため、わざわざ不動産を購入してまで節税するメリットはないといえます。

また、節税のために赤字にするというのも本末転倒です。

この節税スキームのミソは、会計上の赤字のみを作り出すことであって、キャッシュフローは黒字であることが重要です。

ワンルームマンションの安いセールストークではないのですから、わざと赤字を作って節税するなど採ってはならない方法です。

ただし、今後の税改正によっては、不動産所得の赤字を利用した節税スキームも封じられる可能性もあるので、その点は注意が必要です。

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