不動産所得の罠。「事業」規模でなければ青色事業専従者の給与は経費にならない

不動産の税金 税務調査対策 青色事業専従者給与

不動産賃貸業を営んでいる個人事業主が、配偶者や一緒に暮らしている家族を青色事業専従者として届ければ、その給与を必要経費にすることができます。

しかしこの場合、青色事業専従者に支払う給与を経費にするためには、不動産賃貸業の規模が「事業規模」であることが要件となります。

この記事では、不動産賃貸業の規模が「事業規模」に該当せず、青色事業専従者の給与を否認されてしまった事例をご紹介します。

不動産所得が「事業」にならず青色事業専従者給与を否認された事例

青色事業専従者給与が経費になるのは不動産賃貸業が「事業」の場合のみ

不動産賃貸業を営む個人事業主が家族に支払う給与は、原則、必要経費になりません。

ただし、一定の要件を満たせば白色申告の場合だと事業者専従者控除として、青色申告の場合は青色事業専従者給与として、上限はありますが経費にできます。

とはいえ、不動産賃貸業の規模はさまざまです。

一人で管理できる規模のものもあれば、複数でないと無理な規模のものもあるでしょう。

このような状況で一律に家族への給与を経費に認めてしまうと、小規模の不動産賃貸業だと、わざと家族に給与を支払うことで、所得を下げて税金を低くすることもできます。

家族間の所得なら、ある意味、行き来は自由にできますので、税金を払うより家族に給与を支払った方が得ということも起こります。

国税は「利益操作」をとくに嫌いますので、こんな抜け道は許しておきません。

そこで、事業専従者控除も青色事業専従者給与も、不動産所得の規模が「事業規模」でなければ「経費できない」とされています。

不動産所得の事業規模とは、5棟10室という言葉があるように、

  • マンションやアパートなどといった貸室については、貸し出せる独立した部屋数が10室以上であること
  • 独立した家屋を貸し出す場合には、おおむね5棟以上であること

が一応の基準になります。

この記事でご紹介するのは、不動産賃貸業を営んでいた請求人(納税者)が、その子どもに青色事業専従者として年間給与300万円を支払っていましたが、その所得が「不動産所得を生ずる事業にあたらない」と否認された事例です。

申告した所得が不動産所得が「事業にならない」から、青色事業専従者に支払った給与も必要経費にならないというロジックです。

不動産所得が「事業」にならず青色事業専従者給与を否認された事例

請求人は、建物の1階を株式会社Gに賃貸していました。

不動産賃貸収入はG社からのみです。

賃貸物件は2階建てで、1階のみG社に貸付け、2階部分は現状のままでは貸付けられる状態ではなく、請求人も貸すための努力をしていませんでした。

G社への1階部分の貸付面積は22.8㎡、月額賃料は130万円、年間の不動産賃貸収入は1,560万円です。

それ以外にも

  • 請求人も子どもも、賃貸物件の定期点検や修理にはほとんど手を掛けてない
  • 本件賃貸物件の土地は数年後にビルが建つ予定であり、G社は開発がはじまれば立ち退かなければならないと契約で定められている
  • 1階部分および付帯設備の損傷はG社が修繕することと契約に定められている

という状況でした。

月額130万円の年間賃料は1,560万円で、賃料収入だけ見れば事業規模といってもおかしくありません。

しかし、この賃貸収入は「事業規模」と認められず、その結果、青色事業専従者の子どもに支払った給与は「必要経費にならない」とされてしまいました。

不動産賃貸業が「事業規模」かどうかの判定基準

不動産の貸付けが所得税法第57条第1項に規定する不動産所得を生ずべき「事業」に該当するかどうかは、

  • 賃貸料の収入の状況
  • 貸付不動産の規模
  • 管理の状況
  • 継続して安定した収益を得られる可能性の有無

などを総合勘案し、

「その貸付けが社会通念上事業と称するに至る程度のものと認められるか否かによって判断するのが相当」

とされています。

つまり賃料が1,000万円を超えるからといって、事業規模と認められるわけでもないのです。

あくまで実態の状況から観て判断することになります。

それが上記の基準です。

不動産の賃料収入が1,500万円以上あっても事業規模にならなかった理由

そこで国税不服審判所は、上記の基準に請求人の不動産賃貸業の状況を照らし、次のように判断しました。

  • 貸付物件は本件建物のみで、その貸付先はG社一社のみであること
  • 本件建物に係る貸付面積は22.8平方メートルにすぎないこと
  • 本件建物の貸付けに係る請求人および子どもの役務の提供は極めて少ないと認められること
  • 本件建物の一階部分の修理等は専ら賃借人であるG社が行っており、本件建物に係る請求人及び子どもの維持管理の程度は極めて低いと認められること
  • 本件建物の貸付けは、地域の共同開発が実行されるまでの限定的なものであること

以上の事情を総合勘案して

「賃貸料収入の額が1,500万円以上あったとしても、本件建物の貸付けは、社会通念上事業と称するに至る程度のものとは認められないとみるのが相当」

として、

「所得税法第57条第1項に規定する不動産所得を生ずべき「事業」には該当しない」

と判断しました。

したがって、必然的に請求人の子どもに支払った、青色事業専従者給与も「必要経費に認められない」とされたのです。

(事業に専従する親族がある場合の必要経費の特例等)

青色申告書を提出することにつき税務署長の承認を受けている居住者と生計を一にする配偶者その他の親族(年齢十五歳未満である者を除く。)で専らその居住者の営む前条に規定する事業に従事するもの(以下この条において「青色事業専従者」という。)が当該事業から次項の書類に記載されている方法に従いその記載されている金額の範囲内において給与の支払を受けた場合には、前条の規定にかかわらず、その給与の金額でその労務に従事した期間、労務の性質及びその提供の程度、その事業の種類及び規模、その事業と同種の事業でその規模が類似するものが支給する給与の状況その他の政令で定める状況に照らしその労務の対価として相当であると認められるものは、その居住者のその給与の支給に係る年分の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上必要経費に算入し、かつ、当該青色事業専従者の当該年分の給与所得に係る収入金額とする。

所得税法第57条

まとめ

税務上の落とし穴は、つい、うっかりで起こります。

この事例もまさにそれで、不動産賃貸業が事業規模であるかそうでないかの見落としからきています。

その結果、青色事業専従者給与まで認められなくなりました。

まずは、青色事業専従者給与が経費に認められるための条件は、しっかり理解しておきましょう。

青色事業専従者を活用した節税方法の詳しい解説は下記リンク先記事をご覧ください↓

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